Contact Mijn huis

Maand: juni 2022

Hoe meer vogels, hoe meer ‘geluksvogels’

Mensen voelen zich gelukkiger naarmate het aantal vogelsoorten in hun woonomgeving groter is. Dat blijkt uit een groot Europees onderzoek uit 2021. Reden voor Ter Steege Bouw Vastgoed om samen met Vogelbescherming Nederland in actie te komen en woningen en woonomgevingen vogelvriendelijker te maken.

‘Wat goed is voor de vogel is ook goed voor de mens,‘ zegt Bert Hallink, directieadviseur van Ter Steege Bouw Vastgoed. ‘Mensen worden blij van vogelgezang. Door onder meer bomen te planten en nestkasten in woninggevels te plaatsen, kun je in de bebouwde omgeving een natuurlijke habitat voor vogels organiseren.’

Even terug naar het Europese onderzoek. Het vergelijkt sociaal-economische gegevens van meer dan 26 duizend mensen in 26 Europese landen met gegevens over biodiversiteit en natuurlijke omgeving. Wat blijkt? Vogelrijkdom heeft een positieve invloed op het welbevinden van mensen.

Volgens een van de wetenschappers achter het onderzoek, professor Katrin Böhning-Gaese van de Goethe University in Frankfurt, kun je het zelfs uitdrukken in geld. Mensen die gemiddeld veertien vogelsoorten extra in hun leefomgeving hebben, ervaren een geluksgevoel dat overeenkomt met een salarisverhoging van 125 euro per maand.’

Zo houdt Ter Steege Bouw Vastgoed bij nieuwbouw- en renovatieprojecten rekening met vogels:

  • In gevels plaatsen van nestplekken voor vogels, verblijfplaatsen voor vleermuizen en insectenblokken
  • Benutten van daken voor vegetatie, bruin-dak, waterberging of plaatsen zonnepanelen (zonnepanelen hebben een beter rendement op een groen dak en de vegetatie op een dak met zonnepanelen doet het beter)
  • Zoveel mogelijk groen rondom een huizenblok creëren
  • Alleen bestrating waar noodzakelijk, tuinen worden met maximaal 30 procent bestrating opgeleverd
  • Bestaand groen en bomen wordt zoveel mogelijk behouden
  • Inrichting openbare ruimte met inheemse beplanting waar mogelijk
  • Groen verbinden met bestaande groenstructuren
  • Waterpartijen of wadi’s krijgen glooiende natuurvriendelijke oevers
  • Bewoners informeren en inspireren om mee te doen

Nieuwsgierig naar hoe wij dat aanvliegen? Bekijk hier de video over de initiatieven die Ter Steege samen met de Vogelbescherming ontplooit:

Bomen planten

Vogels houden van bomen. Bovendien dragen bomen bij aan een duurzame leefomgeving voor mens en dier en reductie van de CO2-uitstoot. Samen met Staatsbosbeheer en Buitenfonds plant Ter Steege Bouw Vastgoed daarom voor elke gebouwde of gerenoveerde woning twee bomen. Op lange termijn draagt dat tevens bij aan de (inheemse) houtproductie.

Gebiedsontwikkeling met toekomstwaarde in turbulente tijden

Voor succesvolle gebiedsontwikkeling zijn sterke partners onmisbaar. Zeker in de huidige tijd. Hoe til je een duurzaam nieuwbouwproject van de grond en met welke beleggingspartners ga je in zee om risico’s af te dekken?

Ter Steege Gebiedsontwikkeling laat zich hiervoor adviseren door Lars Rompelberg van Capital FIT, experts in het verbinden van vooruitstrevende ontwikkelaars en impact-investeerders met inspirerende vastgoedprojecten. ‘Lars is onze weerman,’ vertelt Gijs Takkenkamp, directeur bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling. ‘In turbulente tijden kijkt hij op basis van data en kennis naar de toekomstkansen voor gebiedsontwikkelingen.’

Betaalbaarheid onder druk

Lars Rompelberg ziet op dit moment drie stormen die met orkaankracht over ons heen razen. ‘Regelgevers, beleggers en corporaties stellen steeds robuustere eisen als het gaat om de ESG-factoren voor duurzame vooruitgang: ecologisch, sociaal en governance ofwel goed bestuur. Ondertussen zorgen de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne voor een wereldwijde stijging van materiaalkosten en energiekosten en daarmee van de bouwkosten. Rentestijging en inflatie maken het lastig om ver vooruit te kijken.’ Als derde storm ziet hij de recente aanpassingen van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) door het Rijk, gericht op betaalbaarheid van huurprijzen. ‘Samen zorgt het ervoor dat de haalbaarheid van nieuwbouwwoningen zwaar onder druk staat.’

Gijs Takkenkamp vult aan: ‘In het huidige tijdgewricht is de toekomst vooral ongewis en zijn er meerdere scenario’s denkbaar. Dat betekent voor ons vooral: goed blijven nadenken en zorgen dat je ook de tijd hebt om na te denken.’

Duurzaam partnerschap

Als ontwikkelende bouwer of bouwende ontwikkelaar heeft Ter Steege volgens Lars Rompelberg een voorsprong op veel andere partijen. ‘De komende jaren worden in de vastgoedbranche de mannen van de jongetjes gescheiden. Alleen kapitaalkrachtige en sterke ontwikkelaars gaan het redden. Beleggers en corporaties vinden het fijn om samen te werken met duurzame partners.’

Onmisbaar in deze tijd is ook een goede programmamix. Arjan de Groot, adjunct-directeur bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling, vertelt: ‘Zeker bij grotere projecten is een mix van koop, sociale koop, beleggingshuur en corporatiehuur een succesfactor.’

Juiste programmamix

Lars Rompelberg vult aan: ‘Belangrijk is dat je de eerste gesprekken al start voordat het rekenen en tekenen begint. Samen maak je vervolgens de juist mix. Waren beleggers de afgelopen jaren vooral geïnteresseerd in kleine starterswoningen, op dit moment merk je een toenemende belangstelling voor zorgwoningen en seniorenwoningen. Dat heeft alles te maken met de demografische ontwikkelingen in Nederland. Ideaal is natuurlijk wanneer beleggers participeren in meerdere segmenten.’

The Future Microcity

Mooi voorbeeld van zo’n project is The Future Microcity in Alkmaar, met een mix van sociale koop, beleggingskoop en ook zorgwoningen. Samen met Vastesteen transformeert Ter Steege Gebiedsontwikkeling hier de voormalige PostNL-locatie tot een nieuw gebouw. Arjan de Groot: ‘Het functioneert straks als een stad in het klein. Vandaar dat we dit concept Microcity noemen.’ The Future telt zo’n 400 woningen voor diverse doelgroepen. Een derde van deze woningen wordt als sociale huur- of koopwoning aangeboden. Naast wonen is er plek voor sociale en maatschappelijke (zorg)voorzieningen, onderwijs, leisure, winkels en andere commerciële activiteiten zoals een coffeebar, gym en wellnesscentrum. De zorgwoningen binnen het project zijn zowel intramuraal als extramuraal.

Community building

Een gemeenschappelijke binnenhof en daken met groene terrassen vervullen een essentiële functie binnen Microcity The Future. Hier kunnen bewoners elkaar ontmoeten en een thuisgevoel ontwikkelen. Community building is bij The Future het toverwoord. Gijs Takkenkamp: ‘Het is de nieuwe trend. Vroeger dacht je hierbij vooral aan een studentencampus, nu is het fenomeen ook van toepassing op starterswoningen en woningen voor ouderen. Als Ter Steege zien we onze rol verschuiven van puur gebiedsontwikkeling richting community management, inclusief het ontwikkelen van een speciale community app. Eerder hebben we hier op kleinere schaal al ervaring mee opgedaan bij Waaranders-projecten. Nu gaan we het ook bij grotere projecten oppakken. Daar ligt volgens ons de sleutel tot de toekomst. We gaan dit concept daarom verder uitrollen in Nederland.’

3 Trends onder beleggers volgens Lars Rompelberg (Capital FIT):

  1. Beleggers worden blij van ontwikkelaars waar ook een bouwer achter staat. Dat geeft ze lever- en prijszekerheid.
  2. Vanwege de oorlog in Oekraïne spreiden wereldwijd opererende beleggers hun Europese investeringen op dit moment over minder landen. West-Europa heeft de voorkeur boven Centraal- en Midden-Europa (CCE-landen).
  3. Onzekerheid over bouwkosten en regelgeving leidt niet tot een verminderde belangstelling in woonbeleggingen, zoals in de tijd van de schuldencrisis. Beleggers gaan wel voor een bredere mix met ook seniorenwoningen en zorgwoningen in plaats van alleen starterswoningen.

De kern van Ter Steege Gebiedsontwikkeling

‘MET LEF, MAAR NIET OPPORTUNISTISCH’

Zo tegen het millennium besluit Ter Steege om naast haar ontwikkelingen op uitbreidingslocaties zich meer en meer te richten op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Niemand kan op dat moment vermoeden waar dit naar toe zal gaan. Want kijk waar Ter Steege Gebiedsontwikkeling nu staat: “Dit gaat vaak om zaaien en geduld hebben. Maar we hebben sneller geoogst dan we hadden verwacht.”

De uitbreiding met Ter Steege Gebiedsontwikkeling regio West is aanleiding voor ons gesprek met het regisserende driemanschap: Hans ter Steege, directeur-eigenaar Ter Steege Bouw Vastgoed, Gijs Takkenkamp, directeur Ter Steege Gebiedsontwikkeling, en adjunct-directeur Ter Steege Gebiedsontwikkeling (West), Arjan de Groot.

Voelhorens op de locaties

Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is voor Ter Steege inmiddels een belangrijke pijler die meebeweegt met de strategie naar een grotere landelijke dekking van de activiteiten. “Toeval of niet: in dit opzicht maken we om de drie jaar stappen. In 2015 namen we De Vree en Sliepen over, in 2018 zijn we in Rijswijk gestart met Ter Steege Bouw Vastgoed West en vorig jaar konden we bouwbedrijf Ted Groot in Heerhugowaard overnemen,” vertelt Hans. 1 april jongstleden werd Arjan benoemd tot adjunct-directeur om de organisatie daar op te bouwen en Ter Steege Gebiedsontwikkeling regio West op de kaart te zetten. Gijs: ”Voor ontwikkeling moet je ter plekke de voelhorens uit hebben. Je moet een beetje de ziel van die omgeving kennen. Voor ons een belangrijke reden om een deel van onze gebiedsontwikkeling ook fysiek in het westen te positioneren.”

Harde feiten en intuïtie

De ziel van de omgeving kennen. We zijn zo vrij om dat te vertalen naar ‘weten wat er leeft.’ Maar hoe zit het met de factor demografie? Hans: “Demografische cijfers worden altijd achterhaald door de werkelijkheid. Zes jaar geleden werden in delen van Nederland plannen geschrapt omdat er krimp werd voorspeld, vandaag zijn diezelfde gemeenten hard op zoek naar bouwlocaties. Je kunt niet alleen sturen op cijfers, die kunnen door allerlei omstandigheden snel veranderen. Neem op dit moment alleen al de toestroom van vluchtelingen. Gemeenten onderkennen die onvoorspelbaarheid inmiddels ook. We kijken ook samen met hen naar de invulling van hun woningbouwprogramma. Voor deze gesprekken halen we onze inbreng deels uit de marktanalyses van onze gespecialiseerde partners, deels uit onze eigen ervaringen met het plangebied, daarnaast ook uit onze voelsprieten. We hebben bijvoorbeeld een digitaal platform waarop mensen kunnen aangeven welk type woning ze precies zoeken. Daar leren we veel van. Zo maken we regelmatig mee dat de vraag van de markt toch anders is dan we vooraf hadden ingeschat.”

Gemeenten ontlasten

Woningtekort, gebrek aan bouwlocaties, het stikstofprobleem, natuurbescherming: aan uitdagingen geen gebrek voor ontwikkelend & bouwend Nederland. Zien ze lichtpunten? Arjan: “Ter Steege concentreert zich al jaren op de herontwikkeling of het hergebruik van bestaande binnenstedelijke locaties. Daar liggen goede mogelijkheden. Bij veel van onze transformaties gaat het om oude bedrijventerreinen. Hier brengen we naast wonen veel nieuwe functies terug. Groen hoort daar ook bij; we brengen de natuur naar de stad.” Daarnaast signaleert Gijs dat je wel kunt roepen om 100 duizend nieuwe woningen per jaar, maar dat er ook plaats moet zijn voor realisme. ”Net als veel andere branches en organisaties hebben ook gemeenten te kampen met capaciteit. De doorstroom van procedures kost tijd. Waar mogelijk ontlasten en ondersteunen we gemeenten door de kar zoveel mogelijk te trekken, zelf onderzoeken uit te voeren en procedures voor te bereiden. Zodat de gemeente wat meer in een toetsende rol zit.”

Verkleurende gebieden

Veel voormalige bedrijventerreinen liggen ingeklemd tussen woonwijken en verkleuren naar woningbouw. Ter Steege Gebiedsontwikkeling ziet daar nieuwe, levendige kerngebieden ontstaan: “Met woningen, winkels, horeca en andere voorzieningen. Het zijn vaak gebieden waar een industrieel verleden aanknopingspunten biedt. We gaan altijd op zoek naar de intrinsieke waarde van een plek en proberen deze te versterken”. Ook de OV-knooppunten zijn interessante locaties. “Een mooi voorbeeld van zo’n project is Station Noord in Alkmaar. Een levendig verkeersknooppunt buiten de stadskern, met voldoende traffic voor een ‘to go’ supermarkt, aanvullende horeca en andere faciliteiten. Post NL heeft hier nu een distributiecentrum dat door Ter Steege in een ontwikkelcombinatie wordt herontwikkeld tot een ‘Micro City’ met 360 woningen en voorzieningen. Het is onderdeel van een gebiedsontwikkeling waar ook de nieuwe Europese School wordt gevestigd.” Een paar kilometer verderop, in Heerhugowaard, wordt Hugo’s Tuin ontwikkeld: “Een project binnen ons Waaranders concept. Meer gericht op de community, op diversiteit, met gezamenlijke tuinen, samen de kinderboerderij onderhouden. Mensen die hier een woning willen kopen, moeten dat kunnen motiveren. Iets soortgelijks hebben we ook gedaan in Zwolle, in de Kastanjetuin.”

Lef en stabiliteit

Ter Steege Gebiedsontwikkeling regio West is de kinderschoenen ontgroeid, dat is wel duidelijk. Arjan haalt projecten aan in Delft (herontwikkeling van een voormalige machinefabriek) en Woerden (een industrieterrein verkleurt naar woningbouw): wat kenmerkt volgens hem Ter Steege Gebiedsontwikkeling? ”Ik kan het verhaal over onze kernwaarden ‘bekwaam, betrouwbaar en betrokken’ oprecht vertellen. Daarnaast zijn we denk ik gewoon een fijne club om mee te werken. Een stabiele partij met lef, die niet opportunistisch is maar doet wat ze zegt. Ter Steege is een familiebedrijf. Bij beslissingen en investeringen denken we eerder in generaties dan in jaren en dat geeft een vorm van rust.”

Toekomst

En de toekomst? Hoe ziet die eruit? Deze vraag maakt de cirkel rond. We komen terug bij het begin van dit gesprek; zaaien en geduld hebben. “Groeien is geen doel op zich, maar we blijven onze ogen open houden voor nieuwe kansen. Dat we nu ook in het westen van het land meer en meer gevonden worden door partners, gebouweigenaren en gemeentes maakt dat we ons ook in het westen steeds meer kunnen presenteren en bewijzen als integrale gebiedsontwikkelaar.” De drie heren zien de toekomst dan ook vol vertrouwen tegemoet.