Hoe pak je als woningcorporatie het verduurzamen van sociale huurwoningen aan? Inmiddels ligt er een Routekaart CO2-neutraal 2050 van koepelorganisatie Aedes, maar daarmee ben je er nog niet. Vechtdal Wonen, fusiecorporatie sinds 1 januari van Beter Wonen Vechtdal en De Veste, stippelde samen met Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg de eerste etappes uit. ‘We leren van elkaar,’ zegt Alfred Hamberg, senior projectleider vastgoed. ‘Dat is het mooie.’
2050 is de stip op de horizon. Dan moet de hele huurwoningvoorraad circulair en CO2-neutraal zijn. Maar eerst heeft Vechtdal Wonen nog een tussenmoment in 2030 ingebouwd. ‘De twee hoofddoelen voor dat jaar zijn 50 procent minder primaire grondstoffen gebruiken en 40 procent CO2-reductie ten opzichte van 1990,’ vertelt Hamberg.
Energetische verbetering
Fusiecorporatie Vechtdal Wonen heeft zo’n 10 duizend woningen verspreid over Ommen, Hardenberg en Enschede. Al in 2016 is gestart met de verduurzaming van de eerste 600 woningen. Het programma steunt op drie pijlers: energetische verbetering, planmatig onderhoud en asbestvrij maken. Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg heeft momenteel een serie van 229 woningen onderhanden in Hardenberg en Omgeving van Vechtdal Wonen.
Op papier snijdt het mes straks aan twee kanten: het verduurzamen van woningen helpt de CO2-uitstoot terugdringen en de woonlasten voor huurders blijven betaalbaar dankzij een lagere energienota. Maar de praktijk is zoals altijd weerbarstiger. Er is een groot spanningsveld; de bouw- en renovatiekosten stijgen dusdanig, dat het bijna niet meer is op te brengen.
Betaalbaarheid
Hamberg legt uit: ‘De financiële consequenties van de routekaart richting 2050 zijn enorm. Woningen moeten ondertussen wel betaalbaar blijven voor huurders. We kijken daarom naar de total-cost-of-ownership: wat zijn de kosten voor ons op korte en langere termijn en wat levert het op? Algemeen geldt namelijk: hoe meer installatietechniek, hoe meer onderhoud. Hoewel de technische ontwikkelingen zich in een razend tempo voltrekken, weten we nu nog niet hoe we alle ambities moeten verwezenlijken.
Voor Hamberg en Vechtdal Wonen is het daarom belangrijk om goed samen te werken met de juiste ketenpartners. ‘Natuurlijk selecteer je tijdens het aanbestedingstraject op de beste prijs-kwaliteitsverhouding. Maar gezien de lange en uitdagende weg naar 2050 zijn wij als woningcorporatie ook gebaat bij dedicated partnerships. Dat betekent: zoveel mogelijk samenwerken met vaste partners en met elkaar leren van wat je doet. Op die manier kom je tot een steeds beter product. Zo’n relatie hebben wij op dit moment met Ter Steege Bouw Vastgoed.
Keuzes maken
Vechtdal Wonen schrijft het programma van eisen, Ter Steege Bouw Vastgoed tekent voor het plan en de uitvoering. In de eerste renovatiefase draait alles om het maximaal isoleren van de schil van de woningen in combinatie met het installeren van zonnepanelen. Daarbij blijkt volgens Hamberg soms dat CO2-reductie en circulariteit elkaar bijten. ‘Hoe circulair is isolatiemateriaal of een zonnepaneel? Kortom, je moet keuzes maken. Meestal kiezen we dan op basis van financiën. Jaarlijks komen we in december bij elkaar om het hele proces door te nemen op thema’s: wat hebben we geleerd, wat kan beter?’
Koffiegesprekken
Wat Vechtdal Wonen en Ter Steege Bouw Vastgoed standaard meenemen in hun evaluaties zijn de ervaringen en opmerkingen van huurders. ‘Uitgangspunt is om bewoners intensief te betrekken bij operatie-Verduurzaming. Maximale informatievoorziening en minimaal ongemak, daar draait het om.’
Dat begint met een heldere informatiebrief waarin vaak al een jaar van tevoren de werkzaamheden worden aangekondigd. Als tweede stap volgt een koffiegesprek bij de huurder thuis. ‘Een van onze sociaal-projectleiders gaat dan samen met een medewerker van Ter Steege Bouw Vastgoed langs om het hele plan inclusief de planning van A tot Z door te nemen. Als Vechtdal Wonen vinden wij dat huurders een goed beeld moet hebben van wat er gaat gebeuren. Zij moeten ook voldoende tijd hebben om de zolderhuisraad op te slaan in de containers die wij daartoe beschikbaar stellen.’
Sparring-partner
Hoe lang gaat het allemaal duren? Wie is de aannemer, wie kan ik aanspreken? Ook deze vragen komen tijdens de koffietafelgesprekken aan bod. Alfred Hamberg: ‘De ervaring tot nu toe leert dat bewoners blij zijn met hoe Ter Steege Bouw Vastgoed de klus aanpakt. Vaak is het vertrouwen zó groot, dat mensen hun huissleutel afgeven. Ook als woningcorporatie zijn wij tevreden over de samenwerking. Die samenwerking kenmerkt zich door flexibiliteit en korte lijnen. Als kleine corporatie lopen wij op het gebied van innovatie niet voorop. Daarom zijn we blij met een sparring-partner als Ter Steege Bouw Vastgoed.’