Ter Steege Vastgoed werkt sinds enkele jaren samen met de Vogelbescherming. Zo voorzien we regelmatig nieuwbouwwoningen en gerenoveerde huizen van nestkastjes op de muren. Dubbele bewoning dus: win-win! De vogels vinden gepaste nestruimte, de bewoners genieten van de natuur.

“We proberen onze woningen zoveel mogelijk te combineren met een groene leefomgeving,” vertelt uitvoerder Arjan Lankamp. “Goed voor de mensen, maar ook voor de vogels en insecten.” Dat zie je zeker terug in de nieuwbouwwijk Spaanse Leger in Nijkerk.

Landelijk wonen
In deze wijk zijn verschillende nieuwbouwwoningen rondom een centraal erf gebouwd. Alle woningen hebben een landelijke uitstraling, passend bij de omgeving. In het ontwerp is rekening gehouden met de rondvliegende vogels. Daar zijn bovenaan op de gevels nestkastjes geplaatst, speciaal voor de gierzwaluw. Deze karakteristieke kastjes zijn voorzien van een kleine opening en worden bij voorkeur hoog opgehangen.

Indringers
De Nijkerkse mus ter plekke trok zich weinig aan van de voorschriften. “Tot mijn verbazing zag ik ineens een doorsnee huismus uit het nest komen,” vertelt Arjan lachend. “Die hebben zich het huisje toegeëigend en er zelfs een nest in gebouwd!” Hoofdbewoner Stefan Ramaker vindt het allemaal prima. “We zagen al snel dat dit toch echt geen zwaluw was. Maar hoe dan ook is het hartstikke gezellig dat die vogels hier nestelen en rondvliegen. Zeker midden in een woonwijk is het mooi dat je de natuur van dichtbij kan beleven.”

Voor succesvolle gebiedsontwikkeling zijn sterke partners onmisbaar. Zeker in de huidige tijd. Hoe til je een duurzaam nieuwbouwproject van de grond en met welke beleggingspartners ga je in zee om risico’s af te dekken?

Ter Steege Gebiedsontwikkeling laat zich hiervoor adviseren door Lars Rompelberg van Capital FIT, experts in het verbinden van vooruitstrevende ontwikkelaars en impact-investeerders met inspirerende vastgoedprojecten. ‘Lars is onze weerman,’ vertelt Gijs Takkenkamp, directeur bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling. ‘In turbulente tijden kijkt hij op basis van data en kennis naar de toekomstkansen voor gebiedsontwikkelingen.’

Betaalbaarheid onder druk

Lars Rompelberg ziet op dit moment drie stormen die met orkaankracht over ons heen razen. ‘Regelgevers, beleggers en corporaties stellen steeds robuustere eisen als het gaat om de ESG-factoren voor duurzame vooruitgang: ecologisch, sociaal en governance ofwel goed bestuur. Ondertussen zorgen de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne voor een wereldwijde stijging van materiaalkosten en energiekosten en daarmee van de bouwkosten. Rentestijging en inflatie maken het lastig om ver vooruit te kijken.’ Als derde storm ziet hij de recente aanpassingen van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) door het Rijk, gericht op betaalbaarheid van huurprijzen. ‘Samen zorgt het ervoor dat de haalbaarheid van nieuwbouwwoningen zwaar onder druk staat.’

Gijs Takkenkamp vult aan: ‘In het huidige tijdgewricht is de toekomst vooral ongewis en zijn er meerdere scenario’s denkbaar. Dat betekent voor ons vooral: goed blijven nadenken en zorgen dat je ook de tijd hebt om na te denken.’

Duurzaam partnerschap

Als ontwikkelende bouwer of bouwende ontwikkelaar heeft Ter Steege volgens Lars Rompelberg een voorsprong op veel andere partijen. ‘De komende jaren worden in de vastgoedbranche de mannen van de jongetjes gescheiden. Alleen kapitaalkrachtige en sterke ontwikkelaars gaan het redden. Beleggers en corporaties vinden het fijn om samen te werken met duurzame partners.’

Onmisbaar in deze tijd is ook een goede programmamix. Arjan de Groot, adjunct-directeur bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling, vertelt: ‘Zeker bij grotere projecten is een mix van koop, sociale koop, beleggingshuur en corporatiehuur een succesfactor.’

Juiste programmamix

Lars Rompelberg vult aan: ‘Belangrijk is dat je de eerste gesprekken al start voordat het rekenen en tekenen begint. Samen maak je vervolgens de juist mix. Waren beleggers de afgelopen jaren vooral geïnteresseerd in kleine starterswoningen, op dit moment merk je een toenemende belangstelling voor zorgwoningen en seniorenwoningen. Dat heeft alles te maken met de demografische ontwikkelingen in Nederland. Ideaal is natuurlijk wanneer beleggers participeren in meerdere segmenten.’

The Future Microcity

Mooi voorbeeld van zo’n project is The Future Microcity in Alkmaar, met een mix van sociale koop, beleggingskoop en ook zorgwoningen. Samen met Vastesteen transformeert Ter Steege Gebiedsontwikkeling hier de voormalige PostNL-locatie tot een nieuw gebouw. Arjan de Groot: ‘Het functioneert straks als een stad in het klein. Vandaar dat we dit concept Microcity noemen.’ The Future telt zo’n 400 woningen voor diverse doelgroepen. Een derde van deze woningen wordt als sociale huur- of koopwoning aangeboden. Naast wonen is er plek voor sociale en maatschappelijke (zorg)voorzieningen, onderwijs, leisure, winkels en andere commerciële activiteiten zoals een coffeebar, gym en wellnesscentrum. De zorgwoningen binnen het project zijn zowel intramuraal als extramuraal.

Community building

Een gemeenschappelijke binnenhof en daken met groene terrassen vervullen een essentiële functie binnen Microcity The Future. Hier kunnen bewoners elkaar ontmoeten en een thuisgevoel ontwikkelen. Community building is bij The Future het toverwoord. Gijs Takkenkamp: ‘Het is de nieuwe trend. Vroeger dacht je hierbij vooral aan een studentencampus, nu is het fenomeen ook van toepassing op starterswoningen en woningen voor ouderen. Als Ter Steege zien we onze rol verschuiven van puur gebiedsontwikkeling richting community management, inclusief het ontwikkelen van een speciale community app. Eerder hebben we hier op kleinere schaal al ervaring mee opgedaan bij Waaranders-projecten. Nu gaan we het ook bij grotere projecten oppakken. Daar ligt volgens ons de sleutel tot de toekomst. We gaan dit concept daarom verder uitrollen in Nederland.’

3 Trends onder beleggers volgens Lars Rompelberg (Capital FIT):

1. Beleggers worden blij van ontwikkelaars waar ook een bouwer achter staat. Dat geeft ze lever- en prijszekerheid.
2. Vanwege de oorlog in Oekraïne spreiden wereldwijd opererende beleggers hun Europese investeringen op dit moment over minder landen. West-Europa heeft de voorkeur boven Centraal- en Midden-Europa (CCE-landen).
3. Onzekerheid over bouwkosten en regelgeving leidt niet tot een verminderde belangstelling in woonbeleggingen, zoals in de tijd van de schuldencrisis. Beleggers gaan wel voor een bredere mix met ook seniorenwoningen en zorgwoningen in plaats van alleen starterswoningen.

De huidige situatie in Oekraïne is schrijnend. We proberen ons steentje bij te dragen en te helpen waar mogelijk. Zo sturen we EHBO spullen naar Oekraïne en stellen we plekken beschikbaar voor vluchtelingen. Een ander gevolg van deze oorlog zijn de gasprijzen die de lucht in vliegen. Gelukkig zijn er best wat dingen die jij thuis kunt doen om het gasverbruik naar beneden te krijgen. Samen met collega’s die alles weten over het verduurzamen van woningen, hebben we een aantal tips verzameld die jou helpen de gasrekening zo laag mogelijk te houden.

Tip 1: Gebruik tochtstrips

Ook al houd je je deuren en ramen gesloten, er gaat altijd warmte verloren door de kiertjes. Door een tochtstrip te plaatsen, voorkom je dat de warmte ontsnapt. Je koopt voor rond de vijf euro een tochtstrip bij de plaatselijke bouwmarkt en je kunt de strip makkelijk zelf bevestigen. Doordat de warmte beter vastgehouden wordt in de ruimte, hoef je de verwarming minder hoog te stoken en bespaar jij kosten.

Houd wel aandacht voor het ventileren van je woning. Door ventilatie wordt vochtige en vervuilde lucht afgevoerd en voorkom je de groei van schimmels in huis. Zorg er daarom voor dat niet alle ventilatieroosters dicht zitten of afgeplakt zijn. Daarnaast is het goed om 15 minute per dag te luchten.

Tip 2: Plaats radiatorfolie achter je verwarming

Veel van de warmte die je radiator uitstraalt, gaat verloren via de buitenmuren. Dit kun je verhelpen door radiatorfolie te plaatsen achter je radiator. De folie zorgt er voor dat de stralingswarmte gereflecteerd wordt en niet verloren gaat. Ook radiatorfolie vind je in de bouwmarkt en kost je zo’n 3 à 5 euro per vierkante meter.

Tip 3: Plak je ramen af met raamfolie

Heb jij enkel of dubbelglas in huis? De beste oplossing om je huis beter te isoleren en dus energie te besparen, is het vervangen van je glas door HR++ of HR+++ glas. Zoek je een oplossing voor de korte termijn? Plak dan isolerend raamfolie op je ramen. Deze folie is transparant en belemmerd je zicht naar buiten niet. Het isolerende raamfolie vind je in de bouwmarkt en kost rond de 5 euro per vierkante meter.

Tip 4: Stel de standaardtemperatuur van je Cv-ketel lager in

Veel Cv-ketels staan ingesteld op een standaardtemperatuur van 70 of 80 graden. Deze temperaturen zijn echt niet altijd nodig. Moderne ketels zijn modulerend en passen de aanvoertemperatuur zelf aan, maar heb jij een oudere ketel? Dan kun je de standaardtemperatuur zelf lager instellen. Dit scheelt gas en vermindert de CO2-uitstoot. In de gebruiksaanwijzing van je ketel vind je meestal tips over de juiste temperatuur voor de ketel. Dit hangt af van de buitentemperatuur, het seizoen en de mate van isolatie van de woning. Kom je er niet uit? Je kunt advies vragen aan je installateur.

Tip 5: Verwarm slim

Zet de verwarming alleen aan in kamers waar je bent. En heb je een CV-ketel? ’s Nachts en overdag als er niemand thuis is, kan de thermostaat op 15 graden blijven staan. Bij vloerverwarming kun je je thermostaat beter niet lager zetten dan 17 of 18 graden.

Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen werkt sinds jaar en dag samen met corporatie Reggewoon. Op dit moment renoveert Ter Steege 72 woningen in Wierden naar Nul op de meter. Het bijzondere: dit is de zesde keer dat Ter Steege dit type woning renoveert voor deze woningcorporatie.

Op dit moment vindt de renovatie plaats aan de Acacialaan in Wierden. Een rustig wijkje met veel groen en een wisseling van seniorenwoningen, tweekappers en rijwoningen. In dit gedeelte van de wijk staan de 28 woningen die gerenoveerd worden. Rick Landeweerd, uitvoerder van dit project, vertelt: “Er wonen in deze woningen vooral senioren, omdat alles gelijkvloers kan. Maar her en der wonen er ook wel wat jongeren en alleenstaanden.”

Volledige renovatie

Ter Steege renoveert de woningen volledig en maakt ze gasloos. In grote lijnen zijn de werkzaamheden het saneren van asbest, het reinigen van de gevel, herstellen van het voegwerk, isoleren van het dak, de spouw en begane grond vloer. De woningen krijgen onderhoudsvrije windveren en dakgoten en de nieuwe houten kozijnen zijn voorzien van triple beglazing. Op het dak komen nieuwe dakpannen met 30 stuks zonnepanelen per woning en alle huizen krijgen nieuwe binnen en buitendeuren. Op zolder komt een warmtepomp met WTW-installatie en in de woning vind je nieuwe radiotoren die geschikt zijn voor lage temperatuur verwarming. In een aantal woningen worden de keukens vervangen en het gastoestel vervangen voor een inductiekookplaat.

“We renoveren in een cyclus van vier weken. Elke week starten we met twee nieuwe woningen en leveren we twee woningen op. Tijdens de renovatie wonen de bewoners niet thuis, maar verhuizen ze tijdelijk naar een ander adres. Best ingrijpend dus,” legt Rick uit.

Strakke planning

Er hangt een strakke planning aan de renovatie. Daarom wordt veel prefab aangeleverd. Denk bijvoorbeeld aan de warmtepomp, knieschotten en de windveren en dakgoten. En ook de raamdorpels onder de kozijnen worden prefab aangeleverd. Zo kunnen ze in een keer onder de kozijnen gemonteerd worden. Rick vertelt: “Het zijn vaak de kleinere dingen die geprefabd worden. Dat lijkt niet veel effect te hebben, maar is het meest efficiënt. Juist het kleine werk kost het meeste tijd, dus het prefabben van kleine dingen, helpt ons enorm in de planning.”

Deze interviews direct ontvangen in je mailbox? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief! 

Inschrijven voor de nieuwsbrief

Efficiencyslag

Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen renoveerde eerder al ruim 150 van deze woningen voor Reggewoon in Nijverdal, Hellendoorn, Daarle, Daarlerveen en Hulsen. De eerste serie van 87 woningen werd opgestart in 2016. Toen werd er nagenoeg geen gebruik gemaakt van prefab onderdelen. Tom Klokkenburg, adjunct-directeur van Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen en toentertijd verantwoordelijk voor deze renovatie, vertelt: “Bij de eerste renovatie haalden we de dakplaten er volledig af. Bij latere renovaties hebben we de bestaande dakplaten laten zitten en een laag met nieuwe platen toegevoegd. Vanwege het verzwaren van de constructie voor de zonnepanelen is er bij dit project voor gekozen om de platen er weer in zijn geheel af te halen. Bijkomend voordeel is dat het zo namelijk veel makkelijker is om de warmtepompinstallaties naar binnen te krijgen en aan te sluiten.” In de loop der tijd is er ook een efficiencyslag gemaakt. “We zijn steeds meer prefab onderdelen gaan gebruiken. Zo is er veel minder bewerking nodig op de bouw en dat scheelt tijd,” zegt Tom.

Goedlopend traject

Ter Steege rondt op dit moment de renovatie aan de Acacialaan af en bereidt zich voor om de andere 44 woningen te renoveren aan de Marjoleinlaan een stukje verderop. Die woningen renoveert Ter Steege op exact dezelfde manier als de eerste 28 woningen. “De renovatie van de eerste 28 woningen is eigenlijk heel soepel verlopen. Natuurlijk neem ik de ervaringen mee van dit project en eerdere projecten naar de Marjoleinlaan,  maar ik verwacht ook daar een goedlopend traject,” sluit Rick zijn verhaal af.

In juni 2022 zijn ook de 44 woningen aan de Marjoleinlaan klaar en heeft Reggewoon er 72 Nul op de Meter woningen bij in Wierden.

‘Bewoners trakteren de medewerkers van ons onderhoud- en renovatieteam wekelijks op snert, loempia’s of oliebollen,’ zegt Rudy Weghorst, adjunct-directeur bij Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg. ‘Je kunt het beschouwen als een graadmeter voor tevredenheid.’ Die tevredenheid betreft het onderhouds- en comfortverbeterplan voor 34 woningen in seniorencomplex De Franciscanessenhof in Almelo.

De Franciscanessenhof is een wooncomplex van Woningcorporatie Sint Joseph. Het ligt op wandelafstand van het centrum, met voorzieningen als winkels, restaurants, bibliotheek en Het Creatief Centrum. Daarnaast grenst het aan het vernieuwde Hagenpark, met het eind 2021 opgeleverde Natuurhus.

Tweede leven

Desondanks was er leegstand. Dat had alles te maken met de gedateerde uitstraling en het naar huidige maatstaven beperkte wooncomfort. ‘Dit complex was hard toe aan een tweede leven,’ vertelt Weghorst. Toen hij in 1987 als kersverse werkvoorbereider bij een collega-aannemer in dienst trad, was De Franciscanessenhof zijn eerste project. Destijds ging het om aanleunwoningen verbonden met zorgcentrum De Koppel. ‘Wel bijzonder dat ik nu mag meehelpen aan de metamorfose.’

Optimaal wooncomfort

Na de bouwkundige loskoppeling van het woonzorgcomplex in 2019 plaatste Sint Joseph de modernisering van De Franciscanessenhof hoog op de agenda. Het moest uitgevoerd worden als een zogenoemd Bouwteam++ project. De bouwkundig aannemer vervult hierbij een actief initiërende en faciliterende rol en de corporatie wordt ontzorgd.

Investeren in onderhoud én optimaal wooncomfort voor bewoners was nodig. De appartementen van 52 vierkante meter tellen één slaapkamer en een piepklein balkon. De enige wc bevindt zich in de badkamer. Er is een gemeenschappelijke (fietsen)berging. Bewoners met een scootmobiel stallen die nu noodgedwongen in de gangen, wat de vluchtveiligheid bij brand in gevaar brengt.

Energieprestaties

Het programma van eisen was dus behoorlijk uitgebreid. ‘Uitdaging is dan om zo veel mogelijk te realiseren binnen het bestaande budget,’ zegt Johan Kleinjan, hoofd calculatie bij Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg. Daarbij ging het om de uitstraling van het exterieur, het wooncomfort en natuurlijk de energieprestaties.

‘Om met dat laatste te beginnen: er worden grote labelstappen gemaakt,’ licht Kleinjan toe. De appartementen gaan van label C, B of A naar A++ of zelfs A+++. Om de energieprestaties te verbeteren wordt de gevel bij-geïsoleerd, HR++ isolatieglas toegepast en pv-panelen op het dak geplaatst. Elke woning krijgt een nieuwe cv-ketel en in de meterkast wordt de groepenkast vervangen.

Vergroot balkon

Dan het wooncomfort. Badkamer en toilet worden helemaal nieuw ingericht en aangekleed. Voor een optimale luchtverversing komt er CO2-gestuurde mechanische ventilatie in de woning. Het kleine balkon wordt vergroot naar 2 x 4 meter en is straks via de woonkamer bereikbaar. ‘Een speciale dunne betonconstructie wordt aangebracht op het bestaande balkon,’ legt Kleinjan uit. ‘Daardoor wordt bovendien de afstap en opstap stukken prettiger. Verder wordt de privacy verbeterd.’

De nieuwe balkonhekken worden voorzien van een speciale perforatie met silhouetten die verwijzen naar de Zusters Franciscanessen van Denekamp. Zij waren in 1922 de stichters van het Sint Elisabeth Ziekenhuis, waarvan het oorspronkelijke gebouw op een steenworp afstand staat.

Om het verblijf op het balkon verder te veraangenamen wordt op de tweede verdieping elektrische zonwering aangebracht. Verder komt er een algemene stalling voor scootmobielen en voldoet het gebouw straks aan alle brandveiligheidsvoorschriften.

Deze interviews direct ontvangen in je mailbox? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief! 

Inschrijven voor de nieuwsbrief

Kleurige uitstraling

Voor het opfrissen van onder meer de gevel schreef Sint Joseph een prijsvraag uit, die werd gewonnen door DAAD Architecten. Kleinjan: ‘De goede samenwerking tussen Sint Joseph, het architectenbureau en ons heeft geleid tot een oplossing om de gevelstenen deels te kleuren. In combinatie met veel andere extra’s heeft dat voor een compleet nieuwe uitstraling gezorgd. En we zijn ook nog eens binnen het budget gebleven.’

Speciaal team

Tijdens operatie Comfortverbetering blijven de huurders in hun woning wonen. ‘De onderlinge verstandhouding tussen bewoners en bouwvakkers is uitstekend,’ meldt Kleinjan. ‘Als Ter Steege werken we bij dit soort projecten met een speciaal team. Ervaren mensen die weten hoe je moet omgaan met huurders. Altijd een aardig woordje, alles netjes afdekken en opruimen en direct klaarstaan als er iets is.’

Daarnaast zijn er speciale pauze-woningen ingericht, waar bewoners overdag en eventueel ’s nachts kunnen verblijven. De oplevering van Franciscanessenhof vindt naar verwachting voorjaar 2022 plaats.

Bouwpartners van Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg:

• DAAD Achitecten
• Goudstikker – De Vries Ingenieurs
• Wildvank Gevelspecialisten
• Van Kooten Dak- en Installatietechniek
• Reefman Elektro
• Hi-Con ultra-hoog sterktebeton
• Staalservice Hardenberg

Ter Steege Bouw Vastgoed West heeft de productie van het hoogbouwskelet voor het nieuwe Van der Valk-hotel in Den Hoorn (gemeente Midden-Delfland) uitbesteed aan prefab betonspecialist Bestcon uit het Brabantse Best. Het project, dat in 2022 wordt opgeleverd, is voor Ter Steege’s directeur Walter Vermeulen een voorbeeld van dat waar zijn bedrijf voor staat: het geloof in de samenwerking met gespecialiseerde partijen. Het hotel, dat volledig elektrisch en gasloos zal worden uitgevoerd, laat naast duurzaamheid en innovatie het beste zien uit de samenwerking tussen Ter Steege en Bestcon. “Bij dergelijke intensieve trajecten is het belangrijk dat je als samenwerkende partners transparantie hoog in het vaandel hebt staan. De onderlinge communicatie is belangrijk; je moet niet alleen op elkaar kunnen vertrouwen maar ook van elkaar durven leren.”

Bij Walter Vermeulen zit de bouw in zijn DNA ingebakken. Zijn vader was timmerman en, zoals de sympathieke directeur zelf zegt, “werd de bouw hem met de paplepel ingegoten”. Vermeulen houdt van creëren, realiseren en ondernemen. Gedurende zijn carrière werkte hij in het vastgoed, was hij commercieel verantwoordelijk binnen Weboma en geeft hij sinds 2018 met veel plezier leiding aan Ter Steege Bouw Vastgoed West. “Het bedrijf bestaat nu 115 jaar, met de vierde generatie Ter Steege (Hans ter Steege, red.) aan het roer. De organisatie heeft de saamhorigheid en sfeer van een familiebedrijf met de klasse, visie en professionaliteit die je van een onderneming met een omvang als de onze mag verwachten”.

Steigerloos

Tijdens zijn start bij Ter Steege Bouw in 2018 realiseerde Walter Vermeulen het eerste project van Ter Steege Bouw Vastgoed West in prefab beton. “De 68 appartementen in Rotterdam; een -in die tijdsgeest- bijzonder innovat ief project dat volledig steigerloos werd gebouwd”, vertelt Walter. Het was ook zijn eerste kennismaking met Bestcon, die voor dit project het prefab betonnen casco leverde. “Daar is de basis gelegd voor het project dat nu voor ons ligt: het Van der Valk-hotel langs de A4 in Delft. Ook hier kiezen we weer voor prefab beton en voor Bestcon. Prefab beton is voor heel veel projecten een solide manier van bouwen. Het voldoet aan veel eisen die aan het bouwen van de toekomst gesteld worden. Samen met Bestcon hebben we na afloop van het project in Rotterdam de balans opgemaakt. Wat mij betreft een voorwaarde om de samenwerking opnieuw aan te gaan. Wat ging er goed en -daar zit ‘m de crux bij een goede samenwerking- waar had het beter gekund?” Vermeulen legt uit dat het succes van een project valt of staat met de ambitie die bedrijven hebben om te willen blijven verbeteren en groeien. “Samen klimmen, noemen we dat bij Ter Steege.”

Lessons learned

“Leren van elkaar, de lessons learned toepassen bij volgende projecten creëert een basis van vertrouwen en vormt het startpunt van een succesvol project”. Dan lacht Vermeulen en zegt hij: “Kijk, we weten allemaal dat een project, waar dan ook, soms anders kan verlopen dan je met elkaar hebt gepland. Er wordt vaak meer flexibiliteit verwacht dan je vooraf hebt besproken. Je moet dan op elkaar zijn ingespeeld om hier goed mee om te kunnen gaan. Juist de innovatieve projecten van nu, waarbij veel nieuwe technieken en methoden worden toegepast, vragen naast een strakke planning de flexibiliteit om hiervan te kunnen afwijken. Oók dat is innovatief bouwen in mijn optiek.

En dat kun je alleen maar als je als samenwerkende partijen intensief met elkaar optrekt en open durft te zijn. Zoals we dat met Bestcon gedaan hebben en nu weer doen. Eerlijk aan tafel gaan zitten en open kaart: wat kunnen we leren van het project dat achter ons ligt. En dat gaat niet alleen op technisch niveau maar ook over zaken als het team, de communicatie en vooral het proces. Wanneer je dat goed oppakt is de basis voor een volgende succesvolle samenwerking gelegd. Ik ben dan ook van mening dat dit helpt bij de uitdagingen waar de hele branche voor staat de komende tijd”.

Toekomst

Over de toekomst van bouwen in prefab beton is Vermeulen helder. “Prefab beton is gewoon een prima bouwmethode, daar valt niet aan te tornen. Maar het gaat, mijns inziens, dus om méér dan de methode. Natuurlijk moet de bouwmethode aansluiten bij de aard van het project, de wensen van de opdrachtgever en de beschikbaarheid. Maar, en dat wil ik benadrukken, uiteindelijk gaat het voor een heel groot deel om de samenwerking en het samenspel tussen bouwer en leverancier. Wanneer dat goed zit, is succes zo goed als gegarandeerd!”

Tekst: Cick Geers

Dit artikel is gesponsord door Bestcon en verscheen eerder in Cobouw. 

Steeds meer woningzoekenden vallen in de huidige woningmarkt tussen wal en schip. Starters en lagere middeninkomens verdienen te veel voor sociale huur, maar te weinig voor een passende hypotheek. Ter Steege Bouw Vastgoed biedt deze groep een oplossing. Met de ontwikkeling van sociale koopwoningen krijgen zij een betere kans op de huizenmarkt.

Overspannen huizenmarkt

In amper vijf jaar tijd is de woningmarkt in Nederland volledig ontploft. Het stijgende woningtekort stuwde de huizenprijzen met tientallen procenten omhoog. De gevolgen daar van zijn groot. Vooral starters en mensen met een lager inkomen hebben steeds meer moeite met het vinden van een passende hypotheek, en dus van een koopwoning. Bovendien heeft een groot deel van hen ook geen recht op een sociale huurwoning. Zo zijn duizenden mensen aangewezen op huurwoningen in de vrije sector, met vaak hoge woonlasten.

Waarom betaalbare woningen?

Een dalende trend is voorlopig nog niet in zicht. Dat betekent dat starters en lagere inkomens het de komende jaren steeds moeilijker krijgen en de doorstroming in de markt stagneert. Een huis bezitten wordt steeds meer een luxe. Ter Steege Bouw Vastgoed wil betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk maken. In passende woningen en in levendige gemengde wijken. Daarom ontwikkelen zij samen met verschillende gemeenten sociale koopwoningen, waarmee starters en lagere inkomens een eerlijke kans krijgen op de koopmarkt.

Sociale koopwoningen

Sociale koopwoningen zijn woningen voor huishoudens met een inkomen onder een bepaalde grens. Die inkomensgrens verschilt per gemeente of woningtype, maar ligt meestal tussen de €40.000 en €55.000. Deze woningen zijn vaak iets kleiner dan de vrije sector-woningen en worden ver onder de marktprijs verkocht dankzij een bijdrage van de gemeente. Zo kan een woning met een marktwaarde van €310.000 ineens voor €250.000 worden verkocht, waardoor een koopwoning voor veel woningzoekenden ineens wél bereikbaar wordt.

Hoe werkt dat?

Bij Hugo’s Tuin in Heerhugowaard ontwikkelt Ter Steege Bouw Vastgoed 38 prachtige duurzame sociale koopwoningen tussen 70 vrije sector-woningen. ‘Woningen met identieke kwaliteit, waarbij het gaat om tussenwoningen, hoekwoningen en levensloopbestendige woningen vanaf €232.000 tot maximaal € 260.000. Geschikt voor een brede doelgroep’, legt Jan-Willem Kloosterboer van Ter Steege Bouw Vastgoed uit. ‘Voor de sociale koopwoningen geldt een inkomensgrens, maar ook een zelfbewoningsplicht. Hiermee garanderen we ervoor dat de koopwoningen niet worden gekocht door beleggers, maar echt bewoond worden door de mensen voor wie ze bedoeld zijn.’

In Deventer gaat het om 9 woningen van de 121 die gebouwd worden in het Johannes Aupingkwartier. ‘Daarnaast hebben we ook nog een deel sociale huur en 36 zorgwoningen, waardoor voor iedereen een plek is in de nieuwe wijk’, legt adjunct-directeur Andries Tolman uit. ‘De sociale koopwoningen zijn iets minder breed en sommige hebben twee woonlagen in plaats van drie. Mede daardoor kunnen we ook in deze markt een verkoopprijs vanaf € 175.000 tot maximaal € 200.000 euro bieden.’

Blijven investeren in betaalbaar wonen

Sociale koop is eigenlijk kopen met behulp van een renteloze subsidie. Daarom kun je de overwaarde bij verkoop vaak niet helemaal zelf houden. ‘De eventuele overwaarde gaat (soms gedeeltelijk) terug naar de gemeente. Daarmee komt de subsidie als het ware terug’, legt Kloosterboer uit. ‘Het is vervolgens belangrijk dat gemeenten deze inkomsten gebruiken voor nieuwe sociale koopsubsidies. Zo zorgen we voor een woningmarkt met goede doorstroming, waarin iedereen de kans krijgt om te starten en betaalbaar te wonen.’

De verkiezingen zijn achter de rug. Ook voor bouwers en ontwikkelaars was de keuze voor partijen dit keer reuze. In bijna alle verkiezingsprogramma’s kwam ’bouwen, bouwen, bouwen’ wel voor. De politiek is onze sector, voor zover ik weet, nog nooit zo goed gezind geweest. Laten we onze zegeningen tellen. Er zijn veel bedrijven die juist nu erg geraakt worden door de omstandigheden en de pandemie waarin wij ons bevinden.

De bouw daarentegen wordt deze keer bijna niet geraakt door de crisis én er ligt, naast de energietransitie, nog een grote bouwopgave vóór ons. Het woningtekort in Nederland is inmiddels becijferd op ruim 330.000 woningen. De doelstelling is om de komende jaren 100.000 woningen per jaar te bouwen. De komende 10 jaar moeten er één miljoen woningen worden gebouwd. Even voor het vergelijk: dit zijn net zoveel woningen als twee keer het aantal woningen dat Amsterdam nu telt. Een hele opgave voor alle betrokkenen, wetende dat we de laatste jaren al moeite genoeg hadden met de bouw van 75.000 woningen per jaar.

Om woningen betaalbaar te houden, is ’bouwen, bouwen, bouwen’ de enige juiste oplossing. Voor het behalen van de doelstelling van 100.000 woningen per jaar zijn drie zaken belangrijk: goede bouwlocaties, snellere procedures en voldoende vakmensen.

Voldoende bouwlocaties

‘Voldoende goede bouwlocaties’ is al langer een groot probleem in Nederland. Tot een aantal jaren geleden zei de verantwoordelijke minister zelfs dat “Nederland af is”. Jaren heeft de overheid gestreefd naar een plancapaciteit van 80%. Dit betekent dat er voldoende plannen moesten zijn om voor 80% te voorzien in de vraag naar woningen. De gedachte hierachter was dat er voldoende ruimte moest zijn om nieuwe plannen op ’rotte plekken’ snel te kunnen invoegen en ontwikkelen. De laatste jaren heeft de overheid gelukkig een omslag gemaakt en wordt nu meer gestreefd naar 130%. We weten inmiddels namelijk dat lang niet alle bouwplannen (op tijd) de eindstreep halen. Dit geeft aan hoe belangrijk het is om landelijke regie te voeren op dit dossier. Ik ben dan ook een voorstander van een Minister van Wonen die de regie voert over voldoende bouwlocaties én snellere procedures.

Snellere procedures

Dit brengt me bij mijn tweede punt, namelijk snellere procedures. Heel vroeger, toen we nog ’kastelen en kerken’ bouwden, duurde het ongeveer een jaartje om de plannen uit te werken en daarna circa 10 jaar om de plannen te realiseren. Tegenwoordig is het in veel gevallen juist andersom. Vaak duurt het 10  jaar of meer om draagvlak te krijgen voor een plan en de bestemming te wijzigen. De realisatie van dat plan is dan meestal binnen een jaar gepiept.

Ook bij onze (binnenstedelijke) projecten en binnen onze organisatie is dit aan de orde van de dag. Inmiddels is misschien wel meer dan de helft van onze medewerkers bezig om tot bouwen te komen. Slechts een minderheid realiseert de daadwerkelijke bouw. Van overleg met gemeente en provincie, gebiedsontwikkeling, opstalontwikkeling, buurtparticipatie, omgevingsvergunning tot verkoop: het vergt een steeds groter aandeel van onze inzet.

Alle medewerking

Om een beeld te geven van hoe doorlooptijden kunnen vertragen, neem ik je even mee in een concreet voorbeeld. In 2017 kochten we een voetbalterrein waarop al een visie van de gemeente lag voor woningbouw. We zijn vol enthousiasme aan de slag gegaan en kregen vrijwel overal alle medewerking, van zowel de overheid als alle andere partijen die aan dit project hebben gewerkt. Wat dat betreft echt een voorbeeldproject.

Zoals echter meestal bij een binnenstedelijke ontwikkeling waren er toch, ondanks onze zorgvuldige buurtparticipatie, twee bezwaarmakers. Dit leidde uiteindelijk tot een Raad van State procedure waarvan, door allerlei vertragingen, een aantal weken geleden de zitting heeft plaatsgevonden. Onlangs kregen we te horen dat de Raad van State voor ons een positief besluit heeft genomen: we kunnen eindelijk gaan bouwen.

Als je dan de hele doorlooptijd van dit project doortelt, zit er straks maar liefst vijf jaar tussen het moment dat we de locatie aankochten en het moment dat de eerste bewoners hun woning kunnen betrekken. En dat bij een procedure ’uit het boekje’.

Doorlooptijd

Dit geeft wel aan dat de gemiddelde doorlooptijd van dit soort ontwikkelingen meestal nog veel langer is. Dit zal echt moeten veranderen, zeker als je weet dat bij het bovenstaande voorbeeldproject de bezwaren bij aanvang exact dezelfde waren als de bezwaren waar de Raad van State nu iets over heeft gevonden. Begrijp me goed: ik vind dat mensen (en zeker omwonenden) bezwaar moeten kunnen indienen tegen projectplannen. Maar laten we vooral kijken hoe we tot een betere en snellere beoordeling van de bezwaren kunnen komen. In dat kader heb ik goede hoop nu wij recentelijk hebben gezien dat de behandeling van de avondklok bij de rechter zelfs dezelfde middag nog kon.

Investeren in mensen

Last, but zeker not least, mijn derde punt: we kunnen de doelstelling van 100.000 woningen in mijn ogen alleen maar halen als we blijven investeren in mensen. Als we onvoldoende vakmensen hebben op allerlei gebieden gaan we de doelstelling zeker niet halen. Natuurlijk kunnen we het bouwtempo verhogen door prefabricatie en industrialisatie verder door te voeren.  Dat gaan we ook zeker doen. Maar  dit is geen  oplossing voor alle bouwopgaves en biedt maar ten dele een uitweg. Het gaat naar mijn idee vooral om het opleiden van goede mensen in de volle breedte van ons vakgebied.

Een mooi voorbeeld hiervan is Kampus (gebouw vol talent): een bedrijfsvakopleidingscentrum in Rijssen-Holten waarvan we onlangs hebben besloten dat we het gaan uitbreiden. Op dit opleidingscentrum (dat een goed voorbeeld is van samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers) kunnen enthousiaste jongeren, eventueel naast hun werk, een opleiding volgen in de bouw. Maar dat kan ook  in onder andere de mechatronica, installatietechniek en de zorg. Naast de focus op instromers is er vooral ook aandacht voor de doorontwikkeling van medewerkers die al actief zijn in de verschillende branches. Dit alles onder het motto ‘een leven lang ontwikkelen’.

99 luftballons

Afsluitend ben ik van mening dat het voor iedere betrokkene ’alle hens aan dek!’ betekent om de doelstelling van 100.000 woningen per jaar te realiseren. Omdat 100.000 woningen misschien wel erg ambitieus is, zou ik zeggen: 99.000 woningen is ook al een heel mooi resultaat! Mits……

99.000 maar geen verwijzing is naar het bekende liedje van Nena: ’99 luftballons’. Daarmee doe ik de oproep aan de politiek om niet 99 luchtballonnetjes op te laten om dingen anders te doen, maar vooral met elkaar te kijken hoe we het totale proces kunnen versnellen. Met andere woorden: niet te veel praten, maar vooral doen. En per situatie bekijken hoe we samen zo goed en snel mogelijk de procedures kunnen doorlopen. Want alleen ’bouwen, bouwen, bouwen’ leidt tot betaalbare woningen voor iedereen!