Binnen Ter Steege Bouw Vastgoed zijn we de laatste paar maanden van 2020 bezig met het thema afval reduceren. De ideeën van onze medewerkers zijn hierbij leidend – we zoeken namelijk naar verbeteringen. Onze medewerkers kunnen via een ideeënbus hun ideeën insturen. Die ideeën komen binnen bij ons Activatie Team. De aanjagers van innovatie binnen Ter Steege. In dit interview met de leden van het AT vertellen we meer over het AT. Wie zijn ze? En wat doen ze? 

WAAROM BESTAAT HET AT? 

Het AT is opgericht om op zoek te gaan naar nieuwe activiteiten op basis van het ondernemingsplan van Ter Steege Bouw Vastgoed. Nieuwe activiteiten en innovaties worden vanuit het AT geregisseerd en ondersteund. Daarnaast verbindt het AT verschillende expertises met elkaar. Denk bijvoorbeeld aan de Expertise Marketing en Expertise MVO of HRM.​​​​​​​​​​​​​​ In deze expertises wordt nagedacht over een bepaald onderwerp en worden acties uitgezet door medewerkers van verschillende werkmaatschappijen.

DE TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET AT

Het takenpakket van het AT bestaat onder andere uit het nieuwe ontwikkelingen ontdekken en deze op de juiste manier uitvoeren. Johan Riezebos vertelt: “Het AT houdt de werkmaatschappijen van Ter Steege scherp. Het zorgt ervoor dat nieuwe ontwikkelingen breed verspreid worden en initieert en stimuleert innovaties. Dat betekent niet alles zelf doen en elders droppen, maar juist ook binnen de bedrijven op laten pakken. Bovendien houdt het AT de ontwikkelingen in de maatschappij en de markt in de gaten, zodat daar tijdig op ingespeeld kan worden.”

MET WELKE ONDERWEPREN HOUDT HET AT ZICH BEZIG? 

Het Activaite Team houdt zich met veel onderwerpen bezig. Walter legt uit wat tijdens een vergadering aan bod komt: “Het AT houdt zich bezig met alles wat er speelt om de Ter Steege organisatie beter te maken. Dit kunnen o.a. innovaties zijn, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaam bouwen en BIM. Maar ook projecten zoals ons kopersportaal en woningconfiguratie beginnen bij het AT. We beslissen dan bijvoorbeeld samen over het toekennen van innovatiebudget binnen de organisatie. Maar ook alle expertiseteams en werkgroepen komen ter sprake. Het AT kan de olie in de machine zijn, maar bewaakt ook de doelen en prestaties of kan in positieve zin ook de aanjager zijn.”​​​​​

WAAROM ZIJN IDEEËN VAN MEDEWERKERS BELANGRIJK?

Ideeën van medewerkers en innovaties vanaf de werkvloer zijn belangrijk. Met de komst van het nieuwe intranet hebben we ook een ideeënbus. Die staat open voor alle ideeën van medewerkers. Peter en Arjan leggen uit waarom ideeën van medewerkers zo belangrijk zijn: “We zijn een platte organisatie, waarbij het belangrijk is dat we vanuit de hele organisatie ideeën krijgen. Iedereen heeft namelijk zijn of haar eigen expertise en kennis, of dat nu op bouw is of op kantoor. Het is daarbij vooral belangrijk dat ideeën ook praktisch uitvoerbaar zijn. Met ons allen weten we in ieder geval veel meer, dan alleen een paar medewerkers op kantoor.”

Voorbeelden

Voorbeelden van uitgewerkte ideeën zijn er. “De pilot SmartCasco is uitgevoerd in Hardenberg. Dit was een idee van een van de medewerkers van Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg. En ook de CO2-reductie is gekwantificeerd met aanpassingen aan ons Leef!wel-concept,” vertelt Johan. Ook Walter ziet de toegevoegde waarde van ideeën vanaf de werkvloer: “Ter Steege Bouw Vastgoed West is een nieuwe organisatie binnen Ter Steege Groep. De medewerkers kijken daarom met een frisse blik naar alle bestaande processen en hebben af en toe verbeteringen op de processen. Op het gebied van KAM certificeringen is zeker wat gedaan met feedback vanuit Ter Steege Bouw Vastgoed West.”

IDEEËNBUS

De ideeën die ingebracht worden via de ideeënbus komen bij het AT binnen. Maar wat doen zij ermee? Rieneke vertelt: “De ideeën die binnen komen behandelen we allemaal. De ideeën over het thema Afval reduceren bespreken we in het overleg van het Activatie Team op 11 december. We kijken naar besparing, haalbaarheid en originaliteit. Natuurlijk staat daar ook iets tegenover. De bedenker van het idee dat het meest voldoet aan de drie criteria ontvangt een iPad. En natuurlijk eeuwige roem!”

In de woningbouw zijn we onderweg naar een energie- en CO2-neutrale toekomst. Maar welke energieconcepten werken het beste? En hoe betrek je bewoners bij de energietransitie? In nieuwbouwproject De Spoelerij in de Almelose wijk Indië pastte Ter Steege Bouw Vastgoed drie verschillende energieconcepten toe. 

Het is ondertussen al ruim vier jaar geleden dat de eerste bewoners van De Spoelerij hun sleutels kregen. De achttien huurwoningen zijn tussen de bogen van de oude hallen gebouwd: een combinatie van nieuwbouw met oude industriële kenmerken. In totaal bouwde Ter Steege drie blokken met elk zes woningen. Elk blok heeft zijn eigen energieconcept. En dat vraagt dus ook om een eigen aanpak in voorlichting voor de nieuwe bewoners.

Het doel

Waarom drie concepten? We wilden graag zien welk concept het beste werkt. Waar heb je de laagste vaste lasten? Red je het met elektriciteit alleen? En wat betekent dit voor de nieuwe bewoners?

De concepten

In het kort zijn dit de drie concepten: all-electric, warmtepomp en cv-ketel en alleen een cv-ketel. Verder zijn alle woningen optimaal geïsoleerd en hebben ze vloerverwarming, een warmteterugwin-installatie (WTW) en een x aantal zonnepanelen op het dak.

Blok 1

Het eerste blok is volledig elektrisch. Er liggen 18 of 21 panelen op het dak die zorgen voor de energie voor de warmtepomp, WTW en de rest van de woning. De woning wordt verwarmd door vloerverwarming. De huurprijs ligt bij dit concept wat hoger, terwijl de vaste lasten, afhankelijk van het elektriciteitsverbruik, laag tot nul zijn.

Blok 2

De woningen in blok 2 hebben 15 panelen op het dak die zorgen voor energie voor de lucht-warmtepomp en de WTW-installatie. In deze woningen zit aanvullend een cv-ketel. De ketel springt bij op het moment dat de lucht-warmtepomp tekortschiet. Door de minder strenge winters van afgelopen jaren is de cv-ketel bijna niet nodig. De huurprijs ligt bij dit concept wat lager dan bij blok 1. Is de cv-ketel nodig? Dan gaan de vaste lasten omhoog.

Blok 3

Blok 3 heeft wel zonnepanelen op het dak, maar geen lucht-warmtepomp. De panelen zorgen voor de elektriciteit in de woning, maar de cv-ketel zorgt voor warmte in de woning. De huurprijs ligt hier het laagst, maar de vaste lasten liggen hier het hoogst.

Benieuwd

Toen we de woningen op de markt brachten voor de verhuur, waren we vooral erg benieuwd. We wisten dat de meeste nieuwe bewoners uit oudere woningen kwamen. We hebben dus vol ingezet op het voorbereiden van de nieuwe bewoners. Elke huurder ontving een map met uitgebreide informatie over de techniek in de woning, tips en andere informatie. Dat het nieuwe wonen wennen was, bleek ook. Gelukkig vonden de meeste bewoners snel hun weg.

Realiteit

Terugkijkend kunnen we wel zeggen dat de realiteit ons heeft ingehaald. In 2016 wilden we testen welk concept het beste werkte. Volgens de wet- en regelgeving bouwen we onze nieuwe woningen nu altijd gasloos. Concept 2 en 3 zijn dus niet meer toe te passen. Dit betekent natuurlijk niet dat alles voor niks is geweest. We hebben heel veel geleerd over het toepassen van de concepten, hebben dit doorontwikkeld en die kennis gebruiken we bij de bouw van onze woningen nu. Verder hebben we geconstateerd dat het inlichten en voorbereiden van nieuwe bewoners heel belangrijk is. Want wonen in een woning met nieuwe technieken vraagt niet alleen aanpassing in de bouwtechnieken, maar ook aanpassing van de bewoners.

Een paar jaar geleden zag je ze sporadisch op de daken liggen, maar tegenwoordig zijn PV-panelen op de daken van nieuwbouwwoningen de norm. Ook bij renovatie- en verduurzamingsprojecten zie je de panelen steeds vaker terug. We kiezen voor de PV-panelen, omdat de woningen anders niet voldoen aan de energiezuinigheid, of omdat het aantrekkelijk is om via PV-panelen elektriciteit terug te leveren, oftewel te salderen.

Het terug leveren van elektriciteit heeft helaas ook een keerzijde. Salderen kan nu nog, maar vanaf 2023 wordt die mogelijkheid afgebouwd, tot het in 2030 niet meer kan. Bovendien is er door de grote toename van PV-panelen zo nu en dan “filevorming” op het elektriciteitsnet. We leveren zoveel energie terug, dat het net het niet meer aan kan. Vooral op prachtige, zonnige (en niet te warme) weekenddagen is dat het geval. Netverzwaring lijkt dan de oplossing. Maar dat is duur en ook niet zomaar gerealiseerd. Maar hoe dan wel?

Batterijen

We kunnen de opgewekte (en niet direct gebruikte) elektriciteit opslaan en later weer gebruiken.

Dat kan simpel in batterijen. En dan niet denken aan penlights, type AA of AAA, maar aan grote accu’s waarin flink wat energie opgeslagen kan worden. Bijvoorbeeld de grootte van een accu van een elektrische auto.

Pieken opvangen met auto’s

En dan hebben we meteen een van de mogelijkheden te pakken. Er wordt nagedacht over de mogelijkheid om via een netwerk van elektrische auto’s de pieken op het elektriciteitsnet op te vangen. Door met de energieoverschotten elektrische auto’s op te laden en via later terug leveren de grote piekvraag te dempen, kan netverzwaring misschien achterwege blijven. Helaas is de techniek om auto’s ook weer terug te laten leveren aan het net nog niet breed toepasbaar. Maar in de toekomst kan dat waarschijnlijk wel.

Thuis-batterij en buurtbatterij

Een andere goede mogelijkheid is om zogeheten thuis-batterijen in te zetten. De Tesla Powerwall en bijvoorbeeld de Solarwatt zijn daar voorbeelden van. Maar die renderen nog niet altijd, met name vanwege de hoge aanschafprijs. Bovendien wordt de brandveiligheid van deze systemen kritisch gevolgd door onder andere de brandweer. En er zijn nog meer oplossingen om elektriciteit op te slaan. Er worden pilots gedaan met de toepassing van zoutaccu’s en zogeheten flow-batterijen. Deze accu’s leveren hetzelfde effect, maar hebben net wat meer ruimte nodig.

Overdag opwekken en ‘s avonds gebruiken

Hoe dat dan werkt? Overdag – als de zon schijnt – wordt de elektriciteit opgewekt. In een normale situatie wordt de energie bijvoorbeeld gebruikt voor de wasmachine die op dat moment draait. Is er meer energie over dan nodig is? Dan lever je de energie terug aan het net. ’s Avonds, als je juist meer energie verbruikt, kun je geen gebruik maken van het overschot van de dag. Je moet dan misschien wel juist extra energie afnemen van je energieleverancier. Door opslag in een batterijsysteem kan de elektriciteit die overdag opgewekt wordt, gebruikt worden op de momenten dat het nodig is.

En door de batterij zo te ontwerpen, dat er voldoende opslagcapaciteit én voldoende vermogen is, kan er voor een aantal woningen tegelijk een buffer worden gecreëerd.

De Weverij

Wij onderzoeken de mogelijkheden om door middel van een flow-batterij een bufferfunctie van elektriciteit voor een aantal woningen tegelijk te verzorgen. De Vanadium Flow Batterij is daarvoor uitermate goed geschikt.

We werken aan plannen om deze batterij-oplossing voor een serie woningen in het plan De Weverij in Almelo toe te passen. Daarbij zijn verschillende partijen betrokken, onder andere de netbeheerder en de leverancier van de batterij.

Energiemanagement

Dat er dan ook een slim energiemanagementsysteem nodig zal zijn, ligt voor de hand. Bij het pilotproject van De Weverij, ontwikkelt de University of Twente het energiemanagementsysteem en houdt dit bij ingebruikname in de gaten door te monitoren. De universiteit kijkt ook naar het gebruik van de nieuwe systemen en onderzoekt hoe de bewoners nog beter geïnformeerd kunnen worden.

Uniek

De Vanadium Flow Batterijen zijn tot nu toe steeds toegepast voor utiliteits-projecten. De Weverij is het eerste woningbouwproject waar van deze techniek gebruik gemaakt gaat worden. We willen leren hoe we deze unieke wijze van opslag en hergebruik breder in kunnen zetten.

Vooruitstrevende techniek in erfgoed

De Weverij is een onderdeel van het Indië-terrein, dat als erfgoed is bestempeld. Dat betekent, dat onder meer de vorm van de gevel wordt bewaard en dat we de oude materialen hergebruiken. Maar tegelijkertijd wordt het dus ook een project met de meest vooruitstrevende techniek voor de levering en opslag van elektriciteit! Zo combineren we het bewaren van het erfgoed van het verleden met het toepassen van de technieken van de toekomst.

Wat betekent corona voor het onderhoud van corporatiewoningen? ‘Uitdaging is vooral de planningen ruimer op te zetten,’ zegt Gerwin van Kalkeren, uitvoerder onderhoud bij De Vree en Sliepen in Tiel, onderdeel van de Ter Steege Groep.

Samen met acht collega’s verricht Van Kalkeren het onderhoud voor corporaties. Als bewoners de huur opzeggen en uit de woningen zijn, maken hij en zijn team de woning klaar voor nieuwe bewoners. Ook het vervangen van badkamers, keukens en ander onderhoud in bewoonde staat is onderdeel van de werkzaamheden. Van Kalkeren maakt de planningen, geeft de opdrachten mee, onderhoudt het contact met opdrachtgevers en bewaakt de kosten.

De gevolgen voor renovatie en onderhoud die corona met zich meebrengt, waren ook voor Van Kalkeren compleet nieuw. Maar hij en collega’s hebben zich snel aan de nieuwe situatie weten aan te passen. Onderstaand een aantal aanbevelingen op basis van zijn ervaringen van de laatste twee maanden.

Veilig doorwerken tijdens corona

1. Zet de planning ruim op. Zo geef je iedereen de ruimte die ze nodig hebben en voorkom je dat je met te veel mensen aan het werk bent.
2. Blijf in contact met collega’s, opdrachtgevers en bouwpartners. Zorg dat afspraken duidelijk zijn en iedereen op één lijn zit.
3. Communiceer met bewoners door middel van een draaiboek. Zo weten bewoners wanneer ze bouwplaats medewerkers kunnen verwachten en in welke ruimte ze werken. Blijf ook in overleg tijdens de werkzaamheden. Vraag bewoners om beneden te blijven als je bijvoorbeeld boven bezig gaat, of andersom.
4. Werk met vaste ploegen van twee personen. Meerdere dagen aan de slag bij dezelfde woning? Laat dezelfde ploeg het werk doen.
5. Zorg dat er altijd iemand aanwezig is op de bouwplaats die verantwoordelijk is voor het naleven van de gezamenlijke afspraken. Deze verantwoordelijke schenkt extra aandacht aan de hygiëne op de bouwplaats en mag anderen aanspreken wanneer regels even vergeten worden.
6. Handschoentjes op zak is al normaal, maar denk ook aan schoenhoesjes als bewoners hier om vragen. Zo loop je geen infecties of bacteriën naar binnen.
7. Moet je aan de slag bij bewoners uit de kwetsbare groep? Vraag of ze ’s ochtends de sleutel in de deur willen doen en naar een ruimte willen gaan waar jij niet hoeft te zijn. Zo zie je elkaar helemaal niet.

In het nieuwste stukje Wijchen vind je Tuin van Woezik. Een project met 28 nieuwbouwwoningen in een gemoedelijk wijkje. 9 van de 28 woningen worden gebouwd voor een belegger en hebben een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van -0,5. Dit betekent dat de belegger boven op de basishuurprijs een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) mag vragen.

Wat is de EPV?

De EPV is een bedrag boven op de basishuur dat de verhuurder mag vragen als vergoeding voor de gemaakte investering om de woning zeer energiezuinig te maken. Denk hierbij aan investeringen voor goede vloer- en dakisolatie en het juiste type glas. Met deze gegevens wordt de warmtevraag bepaald en gekeken of een EPV gevraagd mag worden.

Kortom: als verhuurder mag je een EPV vragen als de woning voldoet aan de volgende eisen:

• De woning wekt voldoende energie op om aan de warmtevraag te voldoen. De warmtevraag mag niet hoger zijn dan 50 kWh per vierkante meter per jaar. Als de warmtevraag onder de 30 kWH per vierkante meter per jaar zit, is de maximale EPV € 1,45 per vierkante meter per maand.
• De woning wekt voldoende hulpenergie op om de vaste installaties te laten werken. Denk hierbij aan benodigde energie voor de ventilatie.
• Per vierkante meter moet de woning 26 kWh opwekken voor het gebruik van elektrische apparaten.
• En per vierkante meter moet de woning 15 kWh opwekken voor warm water gebruik in de keuken en badkamer.

De 9 rijwoningen in Tuin van Woezik zijn optimaal geïsoleerd, gasloos en hebben een lucht-warmtepomp. Om aan de energievraag te voldoen, zijn zonnepanelen in de daken gelegd. Door optimale oriëntatie van de woningen vangen de zonnepanelen zo veel mogelijk zon.  Deze woningen leveren genoeg energie op om aan bovenstaande eisen te voldoen. De belegger mag straks dus een EPV vragen.

Meten

Om als belegger een EPV te mogen vragen, ben je verplicht te meten. Elke woning in de Tuin van Woezik heeft daarom een speciale meter in de meterkast. De belegger monitort het aantal kWh dat terug geleverd wordt aan het net of juist extra gebruikt wordt. Aan meer energieverbruik hangen geen gevolgen voor de EPV. De bewoner betaalt dan de kosten voor de extra gebruikte energie aan de energieleverancier.

Is de huurder duurder uit?

Dit is natuurlijk afhankelijk van het energieverbruik van de bewoner. Maar bij gemiddeld gebruik is de bewoner ongeveer even duur, of zelfs minder duur uit. Als de verhuurder een EPV mag vragen, dan zit de woning energetisch goed in elkaar en vallen de energielasten weg voor de huurder.

De woningen in Tuin van Woezik hebben een EPC van -0,5. Dit betekent dat de woningen meer energie opwekken dan dat ze nodig hebben voor verwarming, installaties en apparaten. Hierdoor hoeven de bewoners bij gemiddeld gebruik niet meer te betalen voor energieverbruik. De huurder blijft wel een energierekening van de energieleverancier ontvangen voor aansluiting op het elektriciteitsnet (vastrecht).

Meer weten over EPV? Bekijk de website van de Rijksoverheid.

Omwonenden betrekken bij het stedenbouwkundig plan? Daar kiezen we regelmatig voor. Het zorgt namelijk voor draagvlak. Bovendien biedt het ons de mogelijkheid om het plan te optimaliseren op basis van buurtwensen. Daarmee creëren we samen een fijne woonplek voor een heel lange tijd.

Applaus van de buurt

In 2018 loopt er zo’n participatietraject in Wageningen. Ter Steege Gebiedsontwikkeling is bezig met de ontwikkeling van De Dreijen. In totaal 80 woningen, 15% sociale huur, 15% voor de vrije sector en 70% voor de verkoop. De wijk bestaat straks uit tweekappers, rijwoningen, begijnhofwoningen en vrijstaande woningen. De Dreijen moet een duurzame wijk worden met ruimte voor veel groen. Met een knipoog naar het verleden. Eerder stonden hier kassen en gebouwen van de Universiteit van Wageningen.

Via de website van de gemeente, de lokale krantjes en socialemediakanalen ontvangen de bewoners van Wageningen een uitnodiging voor de participatieavonden. Op de eerste avond krijgen de omwonenden de ruimte om alles wat ze wilden op te schrijven op geeltjes en op grote vellen te plakken. De tweede avond zijn de geeltjes samengevoegd in vier thema’s: de kleur van de stenen, duurzaamheid, groen en water. De Wageningse bevolking kan onder elk thema opschrijven wat ze willen en wat niet.

Na avond twee werkt Ter Steege Gebiedsontwikkeling twee stedenbouwkundige plannen uit om die plannen te presenteren op de derde avond. Ook hier mogen de bewoners hun voorkeur aangeven. Dit leidt naar een vierde avond waar het eindplan gepresenteerd wordt. Het plan wordt met applaus ontvangen.

Goed voor de lange termijn

Ook in Arnhem wordt een vergelijkbaar traject gedaan. In 2018 koopt Ter Steege Gebiedsontwikkeling samen met Explorius de monumentale Koepelgevangenis aan met bijgebouwen. De meest recente gebouwen maken plaats voor een nieuwe invulling en de Koepel blijft staan. Ter Steege Gebiedsontwikkeling zoekt een invulling voor het terrein als geheel en zijn nu samen met Explorius bezig met het maken van plannen voor een nieuwe woonwijk binnen de monumentale gevangenismuren.

Deze wijk moet een onderdeel worden van de wijk die om de gevangenis heen ligt. Geen aparte buurt in de bestaande woonwijk. Maar hoe krijg je dat voor elkaar? Om te zorgen dat de plannen aansluiten bij de buurt, is er een participatietraject op touw gezet om de buurt mee te laten denken.

Ook hier zijn er drie avonden georganiseerd. Samen met de gemeente zijn alle buurtbewoners uitgenodigd. Uitgangspunt is om input te krijgen van de buurt hoe de nieuwe woningen onderdeel kunnen worden van de woonwijk. De aanwezigen mogen op de eerste avond reageren op een aantal thema’s zoals parkeren, de stedenbouwkundige opzet, groen en duurzaamheid.

De tweede avond wordt ingericht met gesprekken aan tafel aan de hand van thema’s. Het mooie van zo’n opstelling is dat de bewoners ook met elkaar in gesprek zijn. De laatste avond wordt ingevuld met terugkoppeling van de eerdere avonden en komen er twee specifieke thema’s aan bod: duurzaamheid en landschapsinvulling.

Tijdens alle drie de avonden ontvangt Ronald, Gebiedsontwikkelaar bij Ter Steege, waardering voor de manier van aanpak. De buurtbewoners voelen zich serieus genomen en van waarde. Ronald heeft zelf ook wat aan de output: “Er zijn dingen waar ik minder kennis van heb, dan de buurtbewoners, omdat ik er niet woon. Verkeersveiligheid en geluidsoverlast zijn daar voorbeelden van. De buurtbewoners kennen de minder veilige plekken in de buurt en geven dat aan. Wij kunnen daar tijdig een oplossing voor vinden. Vooraf is beter dan achteraf. Uiteindelijk werkt het ook in het voordeel van de verkoop straks. Veel weerstand zorgt voor een moeilijke procedure en negatieve publiciteit. Een soepele procedure is dus goed voor het imago van het plan. Dankzij de buurtbewoners kunnen wij het plan zo optimaal mogelijk maken. Zo is het plan goed voor de lange termijn.”

Om nieuwe locaties te verwerven doet Ter Steege Gebiedsontwikkeling regelmatig mee aan prijsvragen van gemeentes. Dat zijn vaak boeiende, uitdagende en spannende trajecten. Want natuurlijk willen we die winnende inschrijving indienen. Persoonlijk vind ik misschien nog wel het mooiste van deze prijsvragen dat de partij die zijn meerwaarde het beste weet te bewijzen, vaak ook de grootste kans op ‘eeuwige roem’ heeft. Wie komt met de beste oplossingen voor gemeentelijke uitdagingen als bijvoorbeeld duurzaamheid, buurtparticipatie, inpassing in het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige opgave? Bij Ter Steege benutten we in de brainstormfase alle creativiteit en deskundigheid die we in huis hebben. Alle ideeën zijn welkom, ‘kan niet’ bestaat niet in dit stadium. Later in het proces gaan we die brainwaves wel kritischer beoordelen op hun toepasbaarheid en meerwaarde.

Tuin van Woezik

Een goed voorbeeld is de prijsvraag voor de ontwikkeling en realisatie van de Tuin van Woezik in Wijchen waaraan we dit jaar meededen. Hier kon ik de kennis die ik had opgedaan in de post-HBO studie Stedenbouw die ik vanuit Ter Steege had gevolgd, voor het eerst in de praktijk brengen. Dat maakte dit project voor mij nog eens extra speciaal! De gemeente zocht vooral een onderscheidende aanpak van vraaggestuurd bouwen, buurtparticipatie en duurzaamheid. Hiervoor stelden we een team samen van een architect, duurzaamheidsadviseur en collega-bouwer waarmee wij het beste resultaat verwachtten te gaan boeken. Bij de start van zo’n traject worden soms de wildste dingen bedacht. In dit geval werd zelfs geroepen om voor de wijk een eigen windmolen neer te zetten die de energie zou opwekken. Misschien een gek idee, maar niet iets om direct aan de kant te schuiven. De essentie is: zijn de bewoners, de wijk, de gemeente er uiteindelijk beter mee uit?

De lat hoger leggen

Naast creativiteit heeft een uitvraag soms ook lef nodig. Ter Steege durfde het in dit geval aan om de gemeente nog géén plan voor te leggen. In plaats hiervan stelden we een stappenplan voor waarin toekomstige bewoners vanaf het prille begin zelf mochten meedenken over de stedenbouwkundige inrichting, de typen woningen, de architectuurstijlen en de inrichting van de openbare ruimte in de wijk. Normaal houd je dat als ontwikkelaar liever zelf in de hand, maar wij hebben dit neergelegd bij de mensen die hier komen te wonen en die straks dagelijks met de woonpraktijk te maken hebben. Lef hebben is ook: je nek uitsteken en – als je overtuigd bent van de meerwaarde en het draagvlak bij de toekomstige bewoners – meer doen dan in de uitvraag gesteld wordt. Dat is precies wat Ter Steege deed bij de tuin van Woezik op het gebied van duurzaamheid. We legden de lat hoger dan gevraagd werd. Omdat we reële kansen zagen om tot betere duurzame prestaties te komen.

Van papier naar praktijk

Na het winnen van de prijsvraag begint ‘het echte werk’: de belofte waarmaken. Hiervoor stelden we eerst met een team van adviseurs een stappenplan op. Daarna bedachten we samen met het reclamebureau een strategie om de toekomstige kopers mee te nemen in de stappen. Via de projectwebsite konden toekomstige bewoners aangeven welk type woningen ze graag zouden willen, welke architectuurstijl, en hoe zij de wijk het liefst zouden opzetten. Van de uitkomsten is een uitgebreide analyse gemaakt. Op basis daarvan werkten we een stedenbouwkundig plan uit dat aansluit bij de wensen van de toekomstige bewoners. Daarna was het de uitdaging om met drie architecten de verschillende gekozen stijlen uit te werken en ervoor te waken dat dit allemaal binnen de gemeentelijke kaders zou passen. Een gespierde opgave, maar vanaf het eerste gesprek met de gemeente tot het gesprek met de dorpsbouwmeester was de gemeente enthousiast over de aanpak over de resultaten. De papieren beloftes worden ook waargemaakt in de praktijk. Met bewoners die er enthousiast naar uitzien om hun nieuwe wijk en woningen in te wijden!

Het is zomer! Niet alleen in de natuur, maar ook in de Nederlandse economie. De bouwsector pikt dankbaar haar graantje mee. In deze economische zomer kunnen we letterlijk en figuurlijk weer bezig met bouwen. Bouwen aan mooie projecten voor goede klanten, maar ook aan onze organisatie.

Versterking van de speerpunten

De afgelopen jaren is Ter Steege Bouw Vastgoed zich steeds meer gaan concentreren op haar drie speerpunten: binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, nieuwbouwwoningen voor corporaties / beleggers en duurzaam renoveren.

Hier wordt op alle vlakken volop aan gewerkt. Zo hebben we de afgelopen periode weer behoorlijk geïnvesteerd in binnenstedelijke herontwikkellocaties, waar we ons weer vol energie en creativiteit gaan richten op nieuwe, passende, toekomstgerichte invullingen. Eén van de projecten die in het oog springen is de koepelgevangenis in Arnhem, die we onlangs konden verwerven in combinatie met Explorius/Nijhuis.

Door nieuwbouwprojecten voor corporaties en beleggers hebben we een mooi netwerk van vaste opdrachtgevers om ons heen weten te verzamelen, wat onze organisatie een nog stevigere basis geeft voor de toekomst. De projecten vormen een goede aanvulling op onze nieuwbouwwoningen voor particulieren.

Maar wat ons misschien nog wel het meest “toekomstproof” maakt, is het feit dat we ons de afgelopen jaren nog meer zijn gaan toeleggen op duurzame renovaties. Zeker in deze tijd van gasloos bouwen, duurzaamheid en circulaire economie zijn we een waardevolle gesprekspartner voor veel opdrachtgevers. Dat geeft ons energie. Met de kennis en de adviezen van onze medewerkers kunnen we de markt optimaal begeleiden bij de renovatie van onroerend goed. Daarbij kijken we verder dan de realisatiefase; we houden ons ook nadrukkelijk bezig met de exploitatie van de gebouwen. En ja, uit dat advieswerk komen uiteindelijk natuurlijk ook weer bouwopdrachten.

Nieuwe telg in West-Nederland

Naast de steeds krachtiger concentratie op onze drie speerpunten staat een nog betere geografische spreiding van onze bedrijven over Nederland al jaren op ons wensenlijstje. In 2016 maakten we al een mooie stap met de aanvulling van De Vree en Sliepen. Daarnaast wisten we de laatste jaren – uit het netwerk van Ter Steege Bouw Vastgoed Apeldoorn – een aantal mooie projecten te verwerven in met name de regio Rotterdam Den Haag. Voor ons een uitgelezen kans om een vijfde loot aan onze stam toe te voegen: Ter Steege Bouw Vastgoed West. We kiezen er bewust voor om in West-Nederland een nieuwe organisatie op te bouwen en geen bestaand bedrijf over te nemen. In de huidige conjunctuur zou de toevoeging van een bestaand bedrijf onze uitdagingen immers niet oplossen; deze bedrijven hebben vaak zelf al meer dan voldoende werk in hun portefeuille. Natuurlijk realiseren we ons dat ‘bij nul beginnen’ een langere weg kan zijn om onze organisatie en ons netwerk in West-Nederland op te bouwen. Maar we merken ook dat onze huidige projecten goed als vliegwiel kunnen functioneren. We zijn nu druk bezig een eigen team te formeren voor Ter Steege Bouw Vastgoed West. Hierbij zien we dat de combinatie van een startende, nog te vormen organisatie èn de grotere organisatie die hier achter staat, een goede aantrekkingskracht heeft op de arbeidsmarkt.

Mensen, mensen, mensen

Onze strategie is zonneklaar. In deze economische hoogzomer proberen we oog te houden voor de kansen in de markt, en tegelijkertijd te bouwen aan een solide basis die bestand is tegen toekomstige stormen. Hoe mooi is het als je dit kunt doen met loyale en kundige medewerkers die er enthousiast met elkaar de schouders onder zetten. Want welk beleid je ook uitstippelt, uiteindelijk draait het in de kern altijd om de drie belangrijkste elementen, namelijk: mensen, mensen en mensen!

Je kent ze vast wel: families die opvallen door hun eenheid en bedrijvigheid. Het ziet eruit alsof zij een onderlinge afspraak hebben: wij doen alles voor elkaar. Wij, de vaak zo verschillende mensen die op het oog zo ontzettend veel van elkaar weg hebben. Wij, die allemaal uit hetzelfde ‘nest’ komen.

Ik kom zelf uit een gezin van zeven kinderen, een heerlijk gezellig nest. Als broers en zussen hebben we een identieke lach of lopen we hetzelfde. Natuurlijk zijn er ook heel veel verschillen, maar in één bedrijvige familie geeft dat juist meerwaarde. Zo ook bij ons: wij doen alles voor elkaar. Het doet me vaak denken aan een familiebedrijf.

1. Binnen een familie heb je een onderlinge afspraak, ofwel gezamenlijk doel: de familienaam hoog houden en zo goed mogelijk overdragen naar de volgende generatie.
   De medewerkers van een familiebedrijf ‘voelen’ deze onderlinge afspraak ook, al wordt die zelden of nooit uitgesproken. Zij zijn loyaal aan het bedrijf, van generatie op generatie. Dat geeft hen focus en zorgt voor continuïteit.

2. Binnen een familie zijn er voorbeeldfiguren: de vader en moeder voor hun kinderen. Dat wat je als ouder doet, wordt gekopieerd door de kinderen. Ben je zelf druk met je laatste mail, dan is een reactie als ‘hmm’ nog heel wat. Ondertussen verlang je voorbeeldgedrag te zien bij je kinderen: ‘Kijk me eens aan terwijl je praat’.
   Binnen een familiebedrijf worden – meer dan in andere bedrijfsculturen – directeuren en andere leidende personen ook gezien als mentoren, soms zelfs als vaderfiguren. Goede voorbeelden worden eerder als vanzelfsprekend nagevolgd. Dit heeft een positief effect op de kwaliteit van de medewerkers en de organisatie.

3. De toekomst begint bij de familie: daar wordt het nieuwe talent geschapen. Zo kan het tweede kindje binnen een gezin al vaak eerder tot 10 tellen dan de eerste. Dat komt, doordat de oudste de jongere het spelenderwijs voordoet. De jongste doet er tegelijkertijd alles aan om hetzelfde te kunnen als de oudere broer of zus.
   In een familiebedrijf is er veel aandacht voor teambuilding en voor de betrokkenheid en ontwikkeling van de medewerkers. Meedoen is net zo belangrijk als winnen. In combinatie met het mentorschap (zie punt 2) van de leidende en seniore medewerkers zorgt dit voor een goede ontwikkeling van nieuwe (jonge) medewerkers.

4. Een familie verkoopt zichzelf: zij worden op een gegeven moment herkend. Ik ken gezinnen waar alle gezinsleden een eigen bedrijf hebben en ook gezinnen waarvan de meeste gezinsleden zich inzetten voor een vereniging, politieke partij of verzorgingstehuis.
   Zo herkent de omgeving ook het familiebedrijf aan zijn lange historie. Maar vaak ook aan de sterke lokale betrokkenheid, die tot uiting komt in de sponsoring van verenigingen en evenementen, en aan de deelname aan initiatieven van maatschappelijke betekenis.

5. Binnen een familie geldt een eigen beloningsstructuur. Je helpt mee de tafel afruimen, omdat je niet alleen je vader of moeder er mee wilt opzadelen. Of je krijgt een vaste zaterdagtaak, omdat we er samen voor willen zorgen dat het in en rondom het huis netjes blijft. Ik herinner me nog zo goed de lijstjes die mijn vader op de zaterdagmorgen ons in de broekzak stopte. Je deed het… (al zal het ook wel eens met tegenzin zijn geweest). Daar tegenover kreeg je een grotere fiets, omdat je benen tegen het stuur aan kwamen, legden je ouders geld apart om je te kunnen laten studeren en besteedden ze tijd met je door een gezamenlijke sport of een spel.
   Zo is het binnen een familiebedrijf ook: je voelt niet alleen een financiële (je salaris), maar ook een morele betrokkenheid. Je bent niet medewerker nummer zoveel, maar samen met je collega’s ben je een lid van de familie. ‘Voor wat, hoort wat’ is dan ook vanzelfsprekend. Voor de extra’s die zo typerend zijn voor het familiebedrijf, ben je met alle plezier bereid om zelf ook een stapje extra te zetten wanneer dat nodig is.

Kortom: een familiebedrijf is voor mij één bedrijvige familie. Als bedrijf investeren we daar elke dag opnieuw in. Samen vormen we een hechte club en werken we aan gezamenlijke doelen. Dat betaalt zich uit in geslaagde projecten en tevreden klanten.
Daar kom ik graag mijn bed voor uit.