Op 12 april was dan eindelijk de grote dag aangebroken! Ik trouwde met mijn grote liefde in het bijzijn van familie, vrienden en collega’s. Mijn beste vriendin was ceremoniemeester. Mijn hubby-to-be en ik staan bekend om onze regelkunsten. We zorgen er altijd voor dat we alles tot in de puntjes geregeld hebben. Tot de grote dag is aangebroken. De ceremoniemeester begint haar speech tijdens de ceremonie. En al snel wordt duidelijk dat mijn hubby-to-be en ik gewoon helemaal niets op papier hebben gezet voor haar. Geen planning, draaiboek, overzicht met foto’s, helemaal niets.

Nu kan ik me voorstellen dat jullie je afvragen, waarom zet je niks op papier voor de grote dag als je alles altijd zo goed geregeld wilt hebben? Nou, het antwoord is makkelijk. Doordat de ceremoniemeester mijn beste vriendin is, kent ze ons als geen ander. Ze voelt precies aan wat wij willen (en wat niet ). Door goed met elkaar te communiceren is vooraf alles duidelijk geworden. En natuurlijk heb ik, als controlfreak, het meeste voor de bruiloft zelf geregeld.

De juiste informatie op het juiste moment

Waarom vertel ik dit? Wat is de connectie tussen een ceremoniemeester en het vak dat ik mag uitoefenen: dat van woonconsulent? Die overeenkomst is groter dan je denkt. Waar ik me als woonconsulent in de beginfase bezig houd met het regelen, organiseren en communiceren van belangrijke informatie, bestond onze trouwkaart uit een aantal losse kaartjes met daarop alle informatie die de gasten nodig hadden voor onze bruiloft. Goede informatie vooraf is essentieel.

Daarnaast is het belangrijk dat ik als woonconsulent inzicht heb in de doelgroep en/of de sociale problematiek van een project. Vaak ontvang ik de sociale kaart van een woningcorporatie of stellen we die samen op. De sociale kaart is te vergelijken met de tafelschikking. Ook daarvoor is het belangrijk dat je zaken van te voren goed inzichtelijk hebt. Is het slim om ome Kees, die niet zo goed tegen drank kan, tijdens het diner naast Tante Coby te zetten, die van veel aandacht houdt?

Communicatie is alles

Als laatste de overeenkomst die het meeste van belang is; communicatie. Zoals wij als bruidspaar hebben gecommuniceerd richting de grote dag, wil ik als woonconsulent voorafgaand aan een project afspraken maken met bewoners, woningcorporatie en ons uitvoeringsteam. Communicatie is alles.

Een goede verstandhouding met de huurders resulteert tijdens renovaties regelmatig in een pan erwtensoep voor de bouwvakkers. Of in een volledig verzorgd ontbijt. Een prachtig dankjewel voor het harde werk dat onze vakmensen in hun woning hebben verzet. Het komt voor dat bewoners zich tijdens renovaties ontpoppen tot echte Ter Steege ambassadeurs. Elke ochtend voordat de werkzaamheden starten komen ze in de keet kijken en drinken dan een kop koffie met de bouwvakkers. Onlangs maakten een bewoner van een project elke dag foto’s maakte die hij op zijn eigen site plaatste. Een echte ambassadeur dus.

Een vrolijk gezicht spreekt voor zich

Het leukste aan mijn werk als woonconsulent? Een glimlach van een tevreden bewoner die voorafgaand aan de renovatie erg opzag tegen de werkzaamheden. Achteraf kreeg ik complimenten over de fijne communicatie met het uitvoeringsteam en met mij.

Dat we onze ceremoniemeester de hele dag niet of nauwelijks hebben opgemerkt betekent dat alles op rolletjes liep. Dit geldt ook voor een woonconsulent. Als het goed gaat vallen we nauwelijks op. Dat lukt alleen met een goede voorbereiding!

De gemeenteraadsverkiezingen staan voor de deur. Wat betekent dit voor vastgoedontwikkelaars?

Vastgoed ontwikkelen is een dynamisch, veelzijdig en daarom erg leuk vak. Ik doe het al bijna twintig jaar met veel plezier. De omstandigheden veranderen voortdurend en dat vraagt om flexibiliteit en creativiteit. Op dit moment lijken alle seinen voor ontwikkelaars op groen te staan. Iedereen rekent op succes. Op alle fronten. Ook de grondeigenaren die hun grond willen ontwikkelen. De verwachte opbrengsten voor de grond kunnen niet hoog genoeg zijn dus redeneren de grondeigenaren: hoe meer woningen hoe beter. Maar zo werkt dat niet.

Tussen regels en rendement

We hebben onze ruimtelijke ordening in Nederland onderworpen aan democratische processen. Logisch. En goed zo. Want we wonen, werken en recreëren samen op een heel klein stukje aarde waar we zuinig op zijn. Een stukje grond zomaar “volknallen” is er dus niet bij. De ontwikkelaar van nu houdt rekening met het landelijke en lokale overheidsbeleid, met een heel arsenaal aan regels, en kent ook de markt. Een gespierde uitdaging. Maar geen nood: de goede ontwikkelaar kent de weg en is niet bang om nieuwe wegen te verkennen. Zo ontstaan projecten die én de regels en het beleid omarmen én het optimale rendement geven. Het is de kunst om deze balans te vinden in samenspraak met de grondeigenaar. Dat levert soms spanning op, maar het is mijn ervaring dat je er met wederzijds vertrouwen vrijwel altijd uit komt.

Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht verschuift bij bestuurders en raadsleden de aandacht voor de balans tussen ruimte en rendement soms wat naar de achtergrond. Zo heb ik ooit meegemaakt dat in een lopend project een gemeente plotseling vroeg om sociale woningen in het plan in te passen. Op zich geen probleem, hiervoor hebben we bij Ter Steege uitstekende producten in huis, maar zo’n vraag neem je het liefst mee in de eerste haalbaarheidsonderzoek van het plan.

Verkiezingen kunnen vertragen

Door verkiezingen kunnen projecten ook behoorlijke vertragingen oplopen. Een gemeenteraad of college neemt – heel begrijpelijk – liever geen besluit over een project wanneer dit stemmenverlies kan opleveren. En we weten allemaal: bouwprojecten in de “achtertuin” van kiezers zijn doorgaans niet het meest populair. Het gevolg is soms dat projecten al in november vertraging beginnen op te lopen. Nadat de verkiezingen op 21 maart achter de rug zijn, volgt de installatie op 29 maart. Voordat de nieuw gekozen bestuurders zijn ingelezen in nieuwe projecten duurt het vaak nog tot eind mei tot ze hiermee aan de slag kunnen. De ervaring leert dat het ambtenarenapparaat dan begint aan de zomervakantie. Het liefst zo gespreid mogelijk. Projecten die niet de hoogste gemeentelijke prioriteit hebben zijn dan, met een beetje geluk, in september weer aan de beurt.

Op grond van vertrouwen

Om mijn verhaal rond te maken ga ik terug naar het begin: naar de grondeigenaren. Want zij voelen de ‘pijn’ van vertraging door de verkiezingen het meest. Wat is namelijk de praktijk? De projecten die niet op gemeentegrond worden gebouwd, maar op grond van particuliere eigenaren, hebben vaak een lagere prioriteit en komen daardoor minder snel aan de beurt. Intussen heb je er als ontwikkelaar wel mee te maken dat de geïndexeerde bouwkosten tijdens de wachtperiode stijgen. En dat je dus minder voor de grond kunt betalen dan de grondeigenaar had verwacht of gehoopt. Ik heb het geluk dat ik bij een onderneming werk met een betrouwbare reputatie. Dat helpt je merkbaar in dit soort onderhandelingen. Want je wilt er graag altijd samen goed uit komen. Verkiezingen of geen verkiezingen.

Kortom: uitdagingen genoeg als ontwikkelaar en daarom juist zo’n leuk vak!

Meer weten?

Deze blog is geschreven door Age Smit, Vastgoedontwikkelaar bij Ter Steege Bouw Vastgoed Apeldoorn. Wil je meer weten over zijn blog? Stuur hem een mail, of reageer onder zijn blog op LinkedIn!

Circulair bouwen is ‘hot’. Dat komt natuurlijk omdat ook het klimaat steeds ‘hotter’ wordt. Maar het risico van een trend die gehypet wordt, is dat we er alleen maar hard achteraan hollen. En dat we daarbij voorbijgaan aan praktische feiten die ons ideaalbeeld kunnen vertroebelen. Want wat is dat ook alweer, circulair bouwen? Wat doen we eraan? Zelf vul ik dat het liefst in met de volgorde:

• gebruik hernieuwbare grondstoffen
• gebruik herbruikbare producten
• gebruik producten die als afval recyclebaar zijn

In het Engels klinkt dat kort en krachtig als de drieslag “renewable, re-usable, recyclable”.

Hoe werkt het in de praktijk? Overheid, regelgevers, opdrachtgevers en bouwers roepen in koor dat circulair bouwen móet. En wat is het kenmerk van een koor? Dat de toonaarden van alle koorleden harmonieus in elkaar grijpen. Waardoor het werkstuk (lees: de opgave) met vereende krachten perfect wordt uitgevoerd. En dat is nou net waar het met circulair bouwen nog wel beter kan. We roepen wel allemaal dat we er ‘zwaar’ op inzetten, maar met wat minder tunnelvisie en wat meer flexibiliteit is daar zeker nog meer uit te halen.

Verleden en toekomst botsen

Kijk bijvoorbeeld eens naar het circulaire aspect ‘herbruikbaarheid’ en naar onze regelgeving. Welke invloed heeft de veranderende regelgeving op de mogelijkheden voor hergebruik? Circulaire oplossingen en regelgeving botsen nogal eens. Een bekend voorbeeld: bestaande producten die op zich nog goed zijn, mogen niet hergebruikt worden omdat ze bijvoorbeeld geen CE-keurmerk hebben. Of omdat de regelgeving over bijvoorbeeld de maatvoering inmiddels is gewijzigd. Concreet: een sloopproject. De voordeuren zijn nog in prima staat. Na een beetje bijwerken of schilderen kun je ze zó hergebruiken in een nieuw te bouwen (circulair) project. Maar nee, helaas. De deuren zijn 2,10 meter hoog. En het huidige Bouwbesluit schrijft voor nieuwbouw een opening van 2,30 meter voor… De regelgevers en de circulaire bouwer lijken dus niet door één deur te kunnen.

Wat meer flexibiliteit s.v.p.

Het zou schelen als we wat flexibeler konden omgaan met de regelgeving in het kader van circulair bouwen. Samen nadenken over vaker passende oplossingen. Dat zijn zaken die besproken moeten worden. Met een beetje goede wil komen we daar wel uit. Maar we weten ook: een aanpassing van regelgeving kent in Nederland over het algemeen een lang traject. Om die procedure kunnen we natuurlijk niet heen, maar we hoeven er naar mijn idee niet op te wachten.

Wees creatief

Wij proberen ook anders in te steken. Als je producten niet meteen kunt hergebruiken in projecten, waarom dan niet via particulieren? We voeren nogal wat renovaties uit voor woningcorporaties. Daarbij komen regelmatig materialen en componenten vrij. Onlangs nog moesten goede, degelijke hardhouten voordeuren vervangen worden door nieuwe onderhoudsarme kunststof exemplaren. Door die vrijkomende deuren niet als afval te beschouwen, maar ze aan te bieden aan particulieren, kunnen ze een nieuw leven krijgen en nog jarenlang meegaan. En kunnen we helpen de productie van nieuwe deuren (energie, grondstoffen) iets in te tomen.

‘Van een druppel naar een hoosbui!’

Natuurlijk; een druppel op een gloeiende plaat. Maar als er genoeg druppels vallen, koelt de plaat wel af. Volgens mij moeten we naar een situatie waarbij iedereen zo’n druppel bijdraagt. Dan krijgen we vanzelf een behoorlijke regenbui. En als dan ondertussen het proces van faciliterende regelgeving wordt voortgezet, kunnen we onze ‘hotte’ planeet wellicht een beetje ‘cooler’ maken.

Samenwerking is daarbij cruciaal. Opdrachtgevers, bouwers en regelgevers: ze zijn hier allemaal voor nodig. Wie doet er mee?

Binnen het ontwikkelend bouwbedrijf is ook de rol van de verkoopafdeling zich drastisch aan het ontwikkelen. Vroeger kreeg je als verkoper een kant-en-klaar product van je collega drie deuren verderop: “Verkoop jij het even?” Klaar. Alsof je een verkoper was van pakweg tv’s, stofzuigerzakken of oude kaas. Het product is er al. Nu alleen nog even verkopen.

Klantgericht verkopen

Ho even, zo werkt het niet meer in onze branche. Tegenwoordig ben je als verkoper ook marktonderzoeker, opstalontwikkelaar, marketeer en makelaar. Hoe onze rol zo veranderd is? Het antwoord bestaat uit twee woorden die overal in de lucht hangen: vraaggestuurd ontwikkelen. Een beweging waarin wij als ‘klantgerichte verkoper’ een belangrijke taak hebben. Toch merk ik jammer genoeg dat we ons die rol soms te weinig toe-eigenen. Doordat de ontwikkelende bouwer in een lastige spagaat zit. Aan de ene kant wil die best aan alle kanten rekening houden met de verschillende eisen en wensen van de betrokkenen. Maar aan de andere kant moet het eindproduct ook tegen marktconforme prijzen in de markt worden gezet. En daar knelt het. Wanneer de ontwikkelaar rekening houdt met alle eisen die hij heeft meegekregen, staat er een product dat daar keurig aan voldoet. Maar dat vaak ook te duur is geworden om marktconform weg te zetten. Het gevolg is dat de kaasschaaf over het ontwerp gaat. De wensen van de kopers worden weggesneden. Ach, lekker belangrijk toch? De markt is goed. Kopers genoeg.

Verwachtingsmanager

Natuurlijk moet er geld worden verdiend. Maar als we zo makkelijk over de wensen van onze klanten heen stappen, wat hebben we dan geleerd van de crisis? Toen we de woningen niet verkocht kregen, besloten we beter naar de wensen van de klant te luisteren. Waardoor we de huizen makkelijker konden verkopen. Nu de woningmarkt oververhit raakt en we met de grootste prijsstijging in tijden te maken hebben, zie je sommige ontwikkelaars en bouwers de eerder gemaakte fouten opnieuw maken. Waar in de crisisjaren de klant centraal werd gesteld, wordt diezelfde klant nu toch ook wel als lastig ervaren. “Lekker belangrijk!” hoor je het bouwteam bijna denken wanneer er koperswensen of verbeterpunten worden ingebracht. Natuurlijk kunnen klanten lastig zijn en het bijna onmogelijke verwachten. Maar kom op, afdeling verkoop. Laat zien (met alle respect voor de verkopers in deze en andere branches) dat we geen kant-en-klare en uitwisselbare producten verkopen zoals tv’s, stofzuigerzakken of oude kaas . Bewijs dat je een bijzonder, veelzijdig en uitdagend vak beheerst. Wanneer je als verkoper de verwachtingen van je klant vooraf goed managet, en daarnaast goed naar die klant blijft luisteren, heb je binnen het bouwteam een prima verhaal naar je collega’s. De rol van de verkoper binnen het bouwteam is tijdens zulke sessies heel belangrijk. Welke woonwensen heeft de koper? Hoe kunnen we die realiseren voor een nette prijs? Vraaggestuurd ontwikkelen. Als wegwijzer naar tevreden klanten, een goede reputatie en een gezond rendement. Lekker belangrijk? Jazeker!

Reageren?

Reageer op de blog op LinkedIn of stuur Jan-Willem Kloosterboer een mail!

Provincie en gemeente willen beide wat het beste is voor hun bewoners, het woon- en werkklimaat, de duurzaam leefbare omgeving. Vaak staan de neuzen in dezelfde richting. Een andere keer komen ambities en belangen in elkaars vaarwater. “Dat mag niet van de Provincie” roept de gemeente dan. In mijn optiek is het belangrijk om je te verdiepen in de achtergronden waarop richtingen gestuurd en beslissingen genomen worden. Wie beweegredenen en hun nuances begrijpt, kan dingen beter plaatsen en mogelijk dichter bij elkaar brengen. Voor mij is dat een reden om vaker contact te zoeken met de Provincie. En te ontdekken hoe de hazen lopen en de kwartjes vallen.

Bouwen met Big Data

Zo was ik een paar weken geleden ook bij een bijeenkomst van de Provincie Overijssel, de NVB (de vereniging van ontwikkelaars) en Bouwend Nederland. We spraken onder meer over woningcontingenten en over gasloos ontwikkelen en bouwen. Tijdens zo’n meeting merk je dat onze sector met haar tijd meegaat en het belang van een slimme omgang met Big Data op waarde weet te schatten. Bij de behandeling van het thema ‘woningcontingenten’ was de conclusie al snel dat we met meer en recentere data de vraag naar woningen beter kunnen voorspellen. De voordelen: gemeentes worden niet onnodig aan de ketting gelegd en wij, als marktpartijen, kunnen onze expertise optimaal inbrengen en maken wat de markt vraagt. Ook wij willen die woningen in de stad bouwen. En niet in een weiland.

Gasloos raakt meer belangen

Het thema gasloos bouwen bleek wat taaier. Voor nieuw te bouwen woningen is dit niet zo moeilijk; vaak is het per individuele woning op te lossen. Voor de bestaande woningen ligt het wat complexer. Vooral in stedelijke gebieden kun je gasloos renoveren alleen collectief oplossen. Kies je voor een warmtenet of voor aansluiting op de zonnefarm? Wat gebeurt er als niet iedereen meedoet met het collectief? Wat intussen meespeelt: energiebedrijven denken na over hun verdienmodel, zijn bezig met de afbouw van fossiele brandstoffen en bouwen een nieuwe business case op. Ik denk dat het verstandig is dat zij de volgende keer ook aanschuiven bij het overleg. Misschien speelt dit over 10 jaar niet meer als verf isolerend is en stenen fungeren als accu’s. Maar dat is koffiedik kijken. We moeten samen op weg naar gasloos met de kennis, vooruitzichten en realistische belangen van nú.

Cultureel Erfgoed

Als Ter Steege zitten we ook vaak met de Provincie aan tafel om te praten over het herbestemmen van gebouwen of bedrijventerreinen. De gemeente heeft hier een belangrijke rol in, maar laat ook veel over aan de Provincie. De Europese Commissie heeft 2018 uitgeroepen tot het Jaar van het Culturele Erfgoed. Wij denken samen met de provincie Overijssel na over hoe we dat voor Overijssel kunnen aanvliegen. Op dit moment wijst dit in de richting van een prijsvraag waarin jonge creatievelingen uit hun dak kunnen gaan met een aantal te herbestemmen objecten. Daarnaast willen we ook een aantal inmiddels herbestemde objecten in het zonnetje zetten.

Henry Ford

Het is wel duidelijk dat de Provincie een belangrijke speler is in ons werk. Samen kunnen we kennis en kennissen met elkaar verbinden. Henry Ford had het al door. Zijn gezegde: “Samen komen is een begin; samen blijven is vooruitgang; samenwerken is succes”. Dat kan dus absoluut ook met de Provincie!

Wilt u reageren?

Bekijk de blog op LinkedIn, of stuur Bert Hallink een mail!

Op een mooie woensdagavond in september zit ik met 275 relaties van Ter Steege Bouw Vastgoed op de tribune bij Het Verzet Kraakt: een regionaal theaterspektakel op het Indië terrein in Almelo. Sinds 2008 richt ik me op de ontwikkeling van dit gebied. Een hele uitdaging. Omgaan met tegenslagen en successen. Hé, dat zijn ook de diepere thema`s van deze musical.

Mijn gedachten dwalen af naar 2012. Dezelfde mensen die nu Het Verzet Kraakt produceren, vragen me of ze de musical Van Katoen en Nu mogen opvoeren op het Indië terrein. Ze voorspellen tien avonden lang per avond duizend bezoekers. Ik weet niet wat ik ervan moet verwachten, maar ik besef ook dat dit een kans is om goodwill te creëren. Dus zeg ik ‘ja’. Daar heb ik geen seconde spijt van gehad. Maar daarover straks meer. Eerst terug naar die bewuste woensdag begin september.

Leren door te doen

Vanaf mijn plek op de tribune heb ik een prachtig uitzicht op het toneel. Maar het is alsof een magneet mijn aandacht net langs het decor trekt. Naar de oude Watertoren, onze nieuwbouw en de transformatie van de Traforuimte naar een woon- en werkpand. De zitplekken voor onze relaties heb ik natuurlijk wel zo uitgezocht dat zij dit ook meekrijgen.

Onwillekeurig ga ik opnieuw terug in de tijd. Naar de première van Van Katoen en Nu, de musical die inderdaad de duizenden voorspelde bezoekers trekt. Ook als Ter Steege Bouw Vastgoed schieten we in de roos: we hebben de verkoopstart van Indië bewust gekoppeld aan de musical. 10.000 Almeloërs maken kennis met de kwaliteit van het Indië terrein, dat tot dan toe afgesloten was met hekken. Gevolg: de verkoop is vanaf dag één een doorslaand succes. Van een desolaat industrieterrein wordt Indië een moderne, vitale en gewilde plek waar het goed wonen is. Precies mijn doel van de gebiedsmarketing.

Red oe d’r met

Weer zit ik bij een musical. Opnieuw op het Indië terrein. En ook nu werd ik anderhalf jaar geleden voor het eerst betrokken bij de musical die hier in première gaat. Het Verzet Kraakt vertelt het heldenverhaal van gewone jongens die in de Tweede Wereldoorlog de grootste bankoverval ooit in Nederland pleegden. Om de spoorwegstaking te ondersteunen en zo de Duitse bezetter in de wielen te rijden. Een onbekend heldenverhaal dat bekendheid toekomt. Maar liefst 500 vrijwilligers werken mee aan de musical. De plaatselijke en regionale betrokkenheid en belangstelling zijn overweldigend. Over maatschappelijke betekenis gesproken.

De voorstellingen worden de hele maand september gehouden. 23 avonden met telkens 1.250 mensen op de tribune. Het is niet meer dan logisch dat Ter Steege, als eigenaar van dit terrein, een van de belangrijkste sponsoren is. Dat mes snijdt aan twee kanten. Enerzijds ondersteunen we een belangrijk maatschappelijk en regionaal evenement, anderzijds hebben we met onze relaties een mooie avond. Met een groots voorprogramma: een ‘ouderwets gezellige’ maaltijd aan lange tafels in de oude Weverij op Indië. Vooraf een pan met soep en ‘red oe d`r met’. Zelf opscheppen voor de negen gasten aan je tafel. En dan het toetje… vlaflip en aan tafel moet de slagroom worden geklopt door een relatie die ik voor vandaag alleen nog maar formeel kende. Ook onze relaties genieten; dat blijkt wel uit de vele berichtjes die we naderhand mogen ontvangen.

25.000 ambassadeurs

Op dit moment zoeken we naar de definitieve bestemming voor de oude Weverij, de oudste hal (anno 1916) op Indië. Om de juiste bestemming te vinden hebben we geïnvesteerd om de hal geschikt te maken voor tijdelijke grote evenementen. Denk bijvoorbeeld aan het Twentse foodtruck festival. Door de hal de komende jaren op deze manier te gebruiken ben ik ervan overtuigd dat we er een goede eindbestemming voor vinden. Lokale horecaondernemers maken de tijdelijke plannen concreet (zie www.wevershal.nl). Juist deze evenementen passen bij de sfeer die we met Indië voor ogen hebben. Die past bij de plek en bij de bewoners. Met Indië maken we een stadswijk van 600 woningen gemixt met horeca, bedrijven en cultuur. Door onze strategie voor de hal bouwen we verder aan dit gebied en versterken we de aantrekkingskracht van het wonen op Indië en in Almelo. De sfeer van een locatie is een belangrijk onderdeel van de woonkwaliteit. Bewoners zijn er trots op dat zij op de plek wonen waar zulke aansprekende evenementen plaatsvinden.

Oh ja, nog even over het rendement van sponsoring. Over onderbuikgevoel en harde euro’s. De naam van het Indië terrein was al goed bekend, maar kwam nu ook nog eens voorbij in landelijke kranten en op 1 Vandaag. Zo`n evenement is een geweldige impuls voor de bekendheid én het imago van het terrein. Het verzet kraakt. Vragen, twijfels en bedenkingen over Indië maken plaats voor enthousiasme. Iedereen van de ruim 25.000 bezoekers is nu een ambassadeur!

Het is een wonderbaarlijk fenomeen. Soms hollen we met ons allen zo hard achter duurzaamheid aan, dat we bijna struikelen over onze eigen benen. Want laten we wel zijn. We maken ons druk om duurzaamheid omdat we het beste voor hebben met de aarde. Met het milieu. De flora. De fauna. Hoe is het dan te verklaren dat we, in onze ijver om zo snel mogelijk te verduurzamen, de leefwereld van vogels en vleermuizen over het hoofd zien?

Als ik ’s avonds met m’n vrouw nog even in de tuin zit zijn we er vaak getuige van. Tegen de tijd dat het schemerig begint te worden, komen de eerste vleermuizen voor de dag. Een prachtig schouwspel: de vleermuizen scheren over onze hoofden en vliegen zelfs onder de luifel door waaronder we zitten. Dit is meestal het moment dat mijn vrouw zegt: “nu ga ik naar binnen”. Zelf vind ik het geweldig en blijf het volgen tot het echt donker is en ze niet meer zie. Maar wanneer ik dan de volgende morgen op kantoor kom, zijn de verhalen hierover minder positief. Vleermuizen, gierzwaluwen en mussen houden zich graag op in de beschutting van woningen. Dat is algemeen bekend. En toch is dit voor veel woningcorporaties en renoverende partijen nog vaak een netelig issue. Met een enorme impact op renovatie- en groot onderhoudsprocessen.

Sociale huisvesting

Met name vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen nestelen zich graag in de spouw, onder de dakpannen of achter plaatwerk van een woning. Hiermee bieden woningcorporaties vaak ongemerkt een goede leef- en nestelomgeving aan deze dieren. Bewoners hebben er weinig last van. Hooguit wat meer gepiep als er jonge mussen in het nest zitten. De problemen dienen zich pas aan als er gerenoveerd moet worden. Of erger: als er al gerenoveerd wordt. Op dat moment gaan bij alle organisaties de alarmbellen rinkelen. Er moeten halsoverkop acties worden ondernomen om te voorkomen dat de verblijfplaatsen worden verstoord of verloren gaan. Maar ho, wacht even. Haastige spoed en de langdurige procedures vanuit de Wet Natuurbescherming; dat is geen gelukkig huwelijk. Dat zijn botsende processen. Lijdzaam aangezien door nagelbijtende corporaties en renovatiepartners.

Eerst de mussen dan de bewoners

Over het algemeen hebben de medewerkers van woningcorporaties en aannemers niet zoveel op met vleermuizen en mussen. Lieve beesten hoor, maar ook lastig. Ze kunnen de planning behoorlijk in de war fladderen. Daar staan de bewoners en de omgeving heel anders in. Zij vinden het terecht belangrijk dat de leefwereld van deze beschermde diersoorten wordt gerespecteerd. Wat nu? De stakeholders tegenover elkaar in de loopgraven? Dat hoeft niet. De oplossing is simpel: geef dit onderwerp tijdig aandacht, zodat je op tijd de gewenste maatregelen kunt nemen. Voordat we hartstochtelijk plannen gaan maken voor de verduurzaming, voordat we bewonersavonden organiseren om 70% participatie binnen te halen, moeten we beginnen met een serieuze inventarisatie van de aanwezige diersoorten. Op de voet gevolgd door acties om de leefwerelden van de dieren optimaal te beschermen. Zie dit nou gewoon als een basisonderdeel van het totale renovatieproces. Dan zul je zien dat de gevolgen voor de planning nihil zijn.

Natuurinclusief Renoveren

Goed nieuws: bij Nul op de Meter-projecten is op dit thema een ware doorbraak bereikt. In de nieuwe Gedragscode Natuurinclusief Renoveren staan natuur en bouw elkaar niet in de weg, maar versterken ze elkaar. Hoe het werkt? De regeling is gebaseerd op overcompensatie. Standaard worden bij elke renovatie nestvoorzieningen voor vleermuizen en mussen meegenomen. Ook als deze dieren (nog) nergens te bekennen zijn. Er ontstaat een win-win situatie: met enerzijds een beter en voorspelbaarder bouwproces, anderzijds meer nestgelegenheid voor de vogels en de vleermuizen. Waarschijnlijk wordt de Gedragscode Natuurinclusief Renoveren in het derde kwartaal van dit jaar ingevoerd. De koppeling tussen het NOM-keur en de gedragscode wordt naar verwachting de standaard in de markt.

Wat is de moraal van dit verhaal?

Corporaties en aannemers willen graag snel en efficiënt renoveren. Hierbij hebben we te maken met regelgeving die soms wat is doorgeslagen door excessen uit het verleden. Dat hoeven we niet gelaten over ons heen te laten komen. Zie het liever als een uitdaging die tot betere resultaten leidt. Geef de vogeltjes en vleermuizen op tijd de kans om andere plekken te vinden. Wanneer we als sector meer oog krijgen voor dit soort oplossingen, vinden we vast nog meer alternatieve wegen om de regelgeving te vereenvoudigen.

Deze uitspraak steekt af en toe de kop op. Grote onzin natuurlijk en ik zal u uitleggen waarom. Ik ben inmiddels ruim 40 jaar werkzaam in de bouw maar mijn eerste bouwervaringen gaan nog verder terug. Ik ben namelijk opgegroeid in een aannemersgezin. Het was in de tijd dat de Regge – tegenwoordig een schoon en vreedzaam kabbelend riviertje – een open riool was en dat we zonder enig bewustzijn fossiele brandstoffen verstookten of het een lieve lust was. De arbeid, vooral in de bouw, was zwaar, gevaarlijk en de arbeidsomstandigheden waren niet om over naar huis te schrijven. In 1973 werden we ruw gewekt door de oliecrisis. De beschikbaarheid van olie was niet meer vanzelfsprekend en de brandstof ging op de bon. In 1975 werden we onaangenaam verrast door een enorm milieuschandaal. In Lekkerkerk werden mensen letterlijk ziek van de afvalberg waarop ze woonden. De kosten voor het opruimen van de bodemverontreiniging onder 300 woningen bedroegen toen bijna 200 miljoen gulden. Geld dat de belastingbetaler mocht ophoesten.

In 1980 openbaarde zich het enorme gifschandaal in de Vogelmeerpolder. Meer dan 10.000 gifvaten waren er vanaf 1960 gedumpt. Ook werden de bossen ziek van zure regen. Zo kon het echt niet verder. Gelukkig kwam er een grote ommekeer. We begonnen de huizen te isoleren en de puinhopen, door mensen gecreëerd, op te ruimen. Het milieu stond eindelijk op de (politieke) agenda. Ook deed de Arbeidsomstandighedenwet (Arbo Wet) in de jaren negentig zijn intrede. De mens telde weer mee. Er werden grote aantallen woningen gebouwd in gevarieerde bloemkoolwijken en later in de Vinexwijken. Veel weilanden werden daarvoor opgeofferd.

Transitie in de bouw

Als we naar het huidige bouwproces kijken zijn er enorme stappen gemaakt. Veiligheid en goede arbeidsomstandigheden zijn inmiddels vanzelfsprekend. De tekentafels staan in het museum en 3-D ontwerpen is de maatstaf. De faalkosten zijn enorm verlaagd met name door digitale maatvoering en goede communicatie. Door integrale samenwerking met de ketenpartners en met behulp van BIM (Bouw Informatie Model) kunnen de faalkosten nog verder worden gereduceerd. De doorlooptijd van het bouwproces is enorm afgenomen door slim gebruik te maken van prefabricage en LEAN planning. Verspillingen in het bouwproces worden hiermee vermeden.

Binnenstedelijk

Toen ik mijn eerste stappen nog in de bouwwereld moest zetten, was er ruimte in overvloed. Weilanden zover je kon kijken. Slootje springen en kikkers vangen, daar groeide je mee op. Hoe anders is dat tegenwoordig. Uit recent onderzoek mag weliswaar blijken dat het fijn wonen is in de Vinexwijken; toch zullen we meer woningen binnen de huidige contouren van stad en dorp moeten bouwen. Niet nog meer weilanden opofferen. De mogelijkheden zijn enorm. Transformatie van gebouwen, revitaliseren en herbestemmen van industriegebieden, renoveren en deels slopen van uitgeleefde woonwijken. Er hangt natuurlijk wel een kostenplaatje aan. Binnenstedelijk bouwen is duurder dan bouwen in het weiland. Het zou goed zijn om bijvoorbeeld de verhuurdersheffing van 1,7 miljard per jaar hiervoor in te zetten en niet te laten verdwijnen in de algemene staatskas.

Toekomst

De bouwbranche staat voor een prachtige uitdaging. De bouwagenda, een nationaal innovatieprogramma dat is opgesteld door overheid en bedrijfsleven, biedt volop kansen. De klimaatverandering en de uitputting van grondstoffen dwingen ons om andere keuzes te maken dan in het verleden. Het gaat hierbij om energietransitie, verduurzaming, biobased bouwen, digitalisering, vergrijzing, verstedelijking en de grote vervangingsopgave. Daarvoor moeten opdrachtgevers en opdrachtnemers anders gaan samenwerken: samen zoeken naar de beste oplossing, wegnemen van institutionele belemmeringen (ingewikkelde en vertragende procedures) en niet alleen maar kiezen voor de laagste prijs. Alleen op deze manier krijgt de bouwsector de rol die haar op het lijf geschreven is: een professionele en innovatieve kennis- en uitvoeringspartner voor overheid, marktpartijen en maatschappij.

Ter Steege heeft de transitie van een traditionele aannemer naar een volwaardige Bouw Vastgoed partner voor de toekomstige bouwopgave integraal doorgevoerd. Samen met ontwikkeling van de organisatie en de technische innovatie is ook de sociale vernieuwing omarmd. Er is veel aandacht voor een gezonde, stimulerende werkomgeving waarin onze medewerkers in hun kracht staan en zich kunnen ontplooien. Geweldig dat ik aan dit alles de afgelopen 40 jaar heb mogen meewerken. Ik ga nu met een goed gevoel genieten van mijn (pre) pensioen. In 2050 zijn alle woningen full-electric en minimaal energieneutraal of leveren zelfs energie. De gasmeter behoort definitief tot het verleden. Alle grondstoffen die we toepassen kunnen worden hergebruikt. We leven dan volledig in een circulaire economie. Met respect voor mens en aarde bouwt Ter Steege verder aan een prachtige toekomst!

Voel je vrij om te reageren!

Ga naar LinkedIn om een reactie achter te laten op de blog van Herman ter Avest! 

Klantbeleving is het nieuwste modewoord in de bouw- en vastgoedbranche.

De gemiddelde Nederlander koopt hooguit een paar keer in zijn of haar leven een (nieuwbouw) woning. Voor menigeen is dat een tijd vol stress en onzekerheid. Veel knopen doorhakken over zaken waar je niet bepaald dagelijks bij stilstaat. En dat op basis van wat mooie plaatjes en een paar tekeningen. Je moet bijna afgestudeerd bouwkundige zijn wil je daar makkelijk keuzes in kunnen maken. Maar de oplossing is nabij: we bouwen de woning alvast virtueel voor u. Al uw wensen worden direct in 3D zichtbaar. Zo beleef je als koper je nieuwe huis voordat er ook maar een steen is gestapeld.

Digitale stortvloed

Met behulp van online woonplanners, digitale showrooms en VR-apps kun je vanaf je comfortabele bank je nieuwe huis samenstellen en inrichten.
Als dat geen klantbeleving is? In ons vak buitelen de softwareaanbieders, reclamebureaus en appbouwers over elkaar heen om ons op de hoogte te brengen van de nieuwste technieken op het gebied van Virtual Reality, Augmented Reality en de nieuwste gadget: de Hololens. Alles voor een nog betere klantbeleving.
Ik kan er heel ver in meegaan en sta open voor veel nieuwe technieken, maar slaan we niet een beetje door?

Mensen, dromen en koffie

Klantbeleving is vooral ook persoonlijk contact. Van onze receptioniste tot aan de timmerman op de steiger. Klantbeleving is onze kopers op de bouw uitnodigen. Wij vieren de mijlpalen in een bouwproces graag samen met onze kopers. Of het nu de feestelijke start van een bouwproject is of het ‘pannenbier’; een leidingcontrole tijdens de afbouw of de officiële oplevering; ik zie de kopers genieten van het contact met onze collega’s op de bouwplaats. Koffie in een plastic bekertje, een iets te stoffige stoel, een vuile hand van de metselaar en een schuine mop. Misschien is dat een wat romantisch beeld van de bouwplaats anno 2016, maar het is wel de beleving waar de kopers de bouw mee associëren. En daar is niks mis mee. Niet voor niets zijn de kijkmiddagen op de bouw voor onze kopersbegeleiders de meest waardevolle contactmomenten tijdens het proces. Daar worden dromen echt zichtbaar, ook al heb je die al eens via een hightech 3D-bril gezien. En daar is de bouw ook weer uniek; in welke andere branche krijg je zoveel inzicht en word je zo nauw betrokken bij het productieproces? En kun je zelfs tijdens dit proces de puntjes op de i zetten?

Emotional Reality

Wordt het koopproces van een nieuwbouwwoning ooit volledig digitaal en virtueel? Ik sluit het niet uit. Zouden de ‘Googles’ en de ‘Apples’ van deze wereld de geur van oude koffie en een virtuele bouwvakker die een schuine mop vertelt kunnen toevoegen? Dan ben ik om.