De bouwwereld verkeert in een staat van transitie. Denk onder meer aan andere bouwtechnieken, steeds meer participerende bedrijven in projecten, contractvormen, ketensamenwerking, samenstelling van de arbeidsmarkt – en dan vergeet ik vast nog een aantal zaken. Die vernieuwing geldt ook voor de communicatie en informatisering in de bouw. Het spreekwoordelijke sigarendoosje heeft al lang plaatsgemaakt voor de digitale eentjes en nulletjes van de moderne ICT. Een belangrijke ontwikkeling, die onze opdrachtgevers en onszelf veel goeds brengt. Dat wil zeggen: als we die technologie bewust gebruiken.

Mobiliteit versus beheersbaarheid

Door de opkomst van mobiele devices (tablets, smartphones) maken we in de bouw – zeker ook in onderhoud en renovatie – steeds meer gebruik van mobiele toepassingen. Appbouwers hebben de bouwmarkt ontdekt en ontwikkelden handige tools om bijvoorbeeld vooropnames te doen of opleverpunten c.q. faalkosten in kaart te brengen. Inclusief koppelingen naar de opdrachtgever en ketenpartners. Prachtige toepassingen allemaal, maar: hoe kom je tot een beheersbaar geheel?

Leren door te doen

Wanneer het om redelijk losstaande apps gaat, kiezen we er binnen de Ter Steege Groep bewust voor om elke werkmaatschappij eerst zelfstandig de ruimte te geven om de apps te selecteren en toe te passen. De mensen op de werkvloer kunnen immers het beste bepalen wat de praktische meerwaarde van een app of andere ICT-tool is. Als ICT-manager was het voor mij wel even wennen om die teugels los te laten. Het is mijn taak om te faciliteren dat we alle processen ‘im Grif’ hebben. Kan dat nog wel als collega’s op de werkvloer hun eigen app-keuzes maken? Natuurlijk kan dat. Wanneer je daarbij afspreekt dat je na een bepaalde gebruiksperiode samen gaat evalueren, ervaringen uitwisselt, en gezamenlijk kiest voor de tool die in de praktijk het meest waardevol is. Deze aanpak past ook bij de mentaliteit van de Ter Steege Groep, waarin het eigen initiatief wordt gewaardeerd en gestimuleerd. Zo leren we van elkaar en kunnen we de beste tools inzetten. Die worden vervolgens weer ingebed in de hele organisatie – waarbij het beheer van de data op de juiste manier geborgd is.

Kopiëren en plakken

Bij de meer administratieve processen ligt dat anders. Deze data heeft veel meer directe raakvlakken met de data in het centrale systeem: meteen inbedden is dan ook het beste. Toch heb je ook hier te maken met de afstand tussen centraal en decentraal (lees: de bouwplaats of de renovatieklus). Gelukkig richten bouwers van centrale systemen zich ook op allerlei satellietachtige decentrale applicaties. Ook dan starten we bij Ter Steege eerst met een pilot. Bij bewezen geschiktheid en manier van inrichting wordt de applicatie ‘doorgekopieerd’ naar de andere bedrijven. We letten er goed op dat we van meet af aan draagvlak creëren voor de toepassing. Omdat niet alle bedrijven gelijksoortige activiteiten en hebben, of op zijn minst er accentverschillen zijn, is dat afstemmen niet altijd makkelijk.

Een mooi ICT-gebouw

Toch zijn we het over één ding altijd eens. Het gaat erom dat onze medewerkers kunnen beschikken over de juiste ICT-gereedschappen. En dat we als onderneming onze processen zo goed mogelijk inrichten. In de bouw zal de ICT-gereedschapskist alleen maar voller worden. De kunst is om de juiste gereedschappen te gebruiken – en naast het fysieke gebouw ook een mooi ICT-gebouw neer te zetten waarbinnen we in control blijven.

“Zijn jullie al 15 jaar met dat project bezig?” De vragensteller twijfelt zichtbaar of hij het goed heeft begrepen. “Klopt”, kaats ik vrolijk terug: “We hebben dit aangekocht in 2001 en zijn hier de komende 10-15 jaar nog volop mee bezig.“ De twijfel maakt plaats voor ongeloof: “Hoe hou je dat vol? Dat gaat toch vervelen? Heb jij dan zoveel geduld?”

Mijn passie – en dagelijkse agenda – is gebiedsontwikkeling. En ja, daarvoor moet je inderdaad een behoorlijke dosis geduld in huis hebben. De procedures in de ruimtelijke ordening duren jaren. Afgezien nog van de planvorming, bezwaren en beroep. Maar voor mij maken het hele proces, de successen onderweg en het uiteindelijke resultaat dat allemaal meer dan goed.

Bont speelveld

Bij gebiedsontwikkelingen gaat het om projecten met een forse maatschappelijke impact. We zorgen voor grote veranderingen in de gebouwde omgeving. Het gaat hier om een heel andere tak van sport dan de bouw, waar een bouwproject van één jaar al lang is. We zijn immers bezig in de openbare omgeving. En daar vindt iedereen wat van. Als je 10 woningen bouwt, heb je te maken met 10 kopers. Heel overzichtelijk. Ons speelveld bestaat uit de gemeenteraad, de buurtbewoners, diverse belangengroepen, de hele gemeente – dat kunnen zomaar 70.000 mensen zijn. Allemaal individuen en partijen met vaak tegenstrijdige belangen. Reken maar dat het tijd kost om die goed samen te brengen. Maar oh, wat is dat een fascinerend proces. Dat geduldige en inventieve kneden aan het compromis, zonder het einddoel los te laten, is voor mij het mooiste dat er is. Ik haal er enorm veel energie uit.

Successen vieren

Als je bergen wilt verzetten, begint dat met steentjes. Ik ben jaren met die steentjes bezig, zodat we als Ter Steege Bouw Vastgoed uiteindelijk die berg kunnen verplaatsen. Die gebiedsontwikkeling die zoveel maatschappelijke en vaak ook economische impact heeft. Hoe ik het volhoud? Geduld is ook volharding. Weten waar het einddoel ligt en dat altijd scherp voor ogen houden. De weg ernaar toe is flexibel. Natuurlijk kun je niet 10 jaar scherp staan op dat ene einddoel. Ook tussentijds moet je de successen vieren. Dat heb ik ook geleerd. Ooit tijdens een lezing van een bekende bergbeklimmer. Hij beklom de hoogste bergen in de Himalaya. Natuurlijk, gaf hij toe, is het uitzicht op de top het mooist. Maar vergeet niet om op de weg daarnaar toe goed rond te kijken en te genieten van je reis. Dat doe ik ook. Ik geniet van elke mijlpaal in het proces. Ook al is dat een beroepszaak bij de Raad van State.

Visie en draagvlak

Voor de lange termijnvisie is niet alleen geduld nodig. Het vraagt ook om financiële draagkracht en om een visionaire bedrijfscultuur. Die vind ik terug bij Ter Steege Bouw Vastgoed. Een solide familiebedrijf met een 105-jarige geschiedenis. Waar niet het ‘hier en nu’ telt, maar – letterlijk – de volgende generatie. Met goede mogelijkheden voor gebiedsontwikkelingen die vragen om langjarig vermogensbeslag en betrokkenheid. We gaan dan ook geduldig om met ontwikkellocaties.

Ik heb het even nageteld. Het woord ‘geduld’ of ‘geduldig’ is hierboven 7 keer gevallen. En weer lees ik om me heen het ongeloof van de gezichten. Erwin? Geduldig? Kom nou. Zo kennen we hem niet. Helemaal waar. Rustig zitten afwachten is niet mijn sterkste eigenschap. Vraag mijn vrouw maar eens… Maar ook dat vind ik het boeiende en uitdagende van mijn vak. Die spagaat tussen geduld voor de langere termijn en snel schakelen om dingen liever vandaag dan morgen gedaan te krijgen.

Ons passief opstellen is er niet bij. Nee, we zijn bezig op z`n Twents:’dr`an met de lippe’. Oftewel: vol aan de bak!

Woningprijzen stijgen weer. De woningverkopen nemen toe. In sommige steden bieden gretige kopers weer boven de vraagprijs. Je hoort zelfs alweer geluiden van kopers die een nieuwe woning hebben gekocht zonder dat ze hun huidige woning hebben verkocht. Kortom, lachende gezichten waar je ook kijkt in de ontwikkel- en bouwbranche. Alles dus weer als vanouds? Betekent dit ook dat we weer vrolijk verder gaan waar we in 2009 tot stilstand kwamen? Wat ons betreft niet. Laat die ezel zich maar twee keer aan dezelfde steen stoten. Wij leren liever van de geschiedenis.

Samenwerken en verbinden

Binnen Ter Steege Gebiedsontwikkeling hebben we in de afgelopen jaren veel nieuwe kennis opgedaan. Een van de belangrijkste dingen die we leerden is: delen = vermenigvuldigen. Je kunt betere resultaten boeken als je al in een vroeg stadium de samenwerking zoekt met andere partijen. In een samenwerking kun je alles vastspijkeren in contracten. Maar in hoeverre leg je dan de vrije en creatieve inbreng aan banden? De basis van samen optrekken zit in het vertrouwen in elkaar. In de wil om volledig transparant met elkaar samen te werken, elkaar te inspireren en aan te vullen. Geef de samenwerking zo vorm dat partijen bijdragen aan het gezamenlijke resultaat. Zorg voor gezonde interactie tussen de individuele belangen en de groepsbelangen. Zo wordt samenwerken een natuurlijk proces waarbij 1+1 ook echt 3 is. Op deze manier ontwikkelen we bijvoorbeeld een project in samenwerking met een particuliere investeerder. We ontwikkelen het project op basis van gelijkwaardigheid. De investeerder neemt een deel van de woningen uit. Samen slaagden we erin om het project, dat al een hele tijd stil lag, weer levensvatbaar en vitaal te maken.

Meedenkers verleiden

Draagvlak in de omgeving is essentieel voor het succes van een ontwikkeling. Daarmee vertel ik waarschijnlijk weinig nieuws. Nog wezenlijker is het om de omgeving te verleiden om te participeren in de ontwikkeling. Zo leg je verbindingen die tot totaal nieuwe inzichten kunnen leiden. Tot nieuwe kansen zelfs. In de omgeving van projecten leven vaak verborgen ideeën. Mensen die kansen zien melden zich. Er komen partijen bovendrijven die vaak geen vanzelfsprekende partners zijn in gebiedsontwikkelingen. Denk – naast gemeente en buurtbewoners – aan vertegenwoordigers van de culturele sector, erfgoed of bijvoorbeeld hightech bedrijven. Gesprekken met dit soort betrokkenen kunnen je verrassende nieuwe inzichten gegeven in de ontwikkelingspotentie van een locatie.

Natuurlijke transformatie

Voor familiebedrijf Ter Steege is niet morgen maatgevend, maar gaan we voor de lange termijn. Die mentaliteit heeft onze financiële stabiliteit ook in de crisisjaren weten te verankeren. Dat maakt het nu mogelijk om weer te investeren in locaties en met partijen risicodragende samenwerking aan te gaan. We zoeken naar locaties met iets extra’s. Vaak is dat een markant bestaand gebouw dat we kunnen gebruiken om een start te maken met de (her)ontwikkeling. Dat doen we anders dan vroeger. Want zoals gezegd: we hebben geleerd van de tijd. We laten bijvoorbeeld de creatieve sector en verschillende experimenten toe op de locatie. Hierdoor ontstaat een nieuwe dynamiek die zorgt voor een veel natuurlijker transformatieproces. Vaak starten we zo met een transformatie zonder dat we het eindpunt kennen. Dit ontwikkelt zich voor een deel op basis van de dynamiek. Oog voor tijdelijkheid, flexibiliteit en – niet te vergeten – het creëren van reuring is hierbij essentieel. Je wilt immers zoveel mogelijk goede ideeën en betrokkenheid!

Lessons learned

We kijken nadrukkelijk door een andere bril naar nieuwe kansen. We zoeken naar locaties die kunnen groeien vanuit het experiment. En vanuit de kwaliteit die al op de locatie aanwezig is. We streven naar inspirerende contacten met wat extra’s. Naar verbindingen met ‘branchevreemde’ partijen, waarbij de samenwerking meer oplevert dan alleen de som er delen.

Naast het pad groeien soms de mooiste bloemen. Ook in de tuin van de gebiedsontwikkeling!

Kriebelig word ik er van: die steeds weer opduikende ’vernieuwers’ die de bouw(industrie) vergelijken met de auto-industrie. Die doen alsof de bouw zo’n beetje achterlijk is. En de auto-industrie het allemaal geweldig voor elkaar heeft.

Nee, dit wordt geen blog over sjoemelsoftware of instapmodellen-met-vanaf-prijzen. Wel wil ik hier even over de bühne brengen hoe de bouw, en dan met name de woningbouw, wel degelijk is veranderd.

Natuurlijk hebben we de – voor de buitenwereld bijna onzichtbare – veranderingen in de techniek gehad. Prefab vloeren, wanden en daken zijn standaard toepassingen geworden. Isolatiesystemen, luchtdicht bouwen, infraroodmetingen en blower-door-testen: ze horen tegenwoordig bij de normale gang van zaken. Maar daarover wil ik het hier niet hebben.

Europese opties

Minstens net zo boeiend is namelijk het verhaal over de benadering van de klanten. Want ook in dat opzicht viel er veel te leren van de auto-industrie. Niet alleen qua productiesystematiek, maar vooral ook als je praat over marktbenadering.

Toen in de jaren ’70 van de vorige eeuw de Japanse auto-industrie haar modellen op de Europese markt introduceerde, bleek dat de Japanners heel goed geluisterd hadden naar wat de klanten eigenlijk wilden. Bij de duurdere modellen van Europese auto’s kon je als (dure) optie kiezen voor elektrisch bedienbare zijramen in de voorportieren. Ook waren die auto’s vaak al ‘radio-voorbereid’.Achter een afdekplaatje op het dashboard zaten dan een paar kabeltjes die je aan een zelf aan te schaffen radio moest prutsen. Je had dan een heuse autoradio!

Japanse standaard

De Japanners pakten dat slimmer aan. Die zorgden ervoor dat al hun auto’s standaard voorzien waren van elektrische raambediening. In die Japanse auto’s zat ook standaard een radio-cassettespeler. (Voor de jongeren onder ons: de cassettespeler is de voorloper van de CD-speler, de voor-voorloper van de USB-stick en de voor-voor-voorloper van Spotify via Bluetooth). En het mooiste: door de gestandaardiseerde massaproductie waren er amper meerkosten voor die gewilde extra’s.

Omarmd door de bouw

De bouw heeft geleerd van die aanpak. Het heeft even geduurd en sommige bouwers/ontwikkelaars hadden er een crisis voor nodig, maar nu is het dan toch echt zover. In projectmatige woningbouw plaatst de ontwikkelende bouwer in de basis al wandtoiletten en inbouwreservoirs. Dat kost bij standaard toepassing nauwelijks meer dan staande potten met laaghangende (plastic) reservoirtjes. En je hoeft de kopers geen optieprijzen meer door te rekenen, omdat ze toch die wandtoiletten willen. Dit soort verhalen gaat ook op voor de thermostatische douchemengkraan, het verplaatsen van stopcontacten en keukenleidingen, etc. etc.

Tenzij je nou net je verdienmodel gebaseerd had op al dat meerwerk natuurlijk… Tja, zo hield de smid ook nog jaren vast aan z’n houten wielen met metalen hoepels, die regelmatig gerepareerd moesten worden. Terwijl er allang metalen wielen met luchtbanden waren….

Wonen is individueel

Naast de standaard rijkere uitrusting voor woningen denken ontwikkelende bouwers ook steeds meer na over de leefstijlen van hun doelgroepen voor de woningen. Daarvoor worden dan ook optiepakketten bedacht, die aansluiten bij die leefstijlen.
Binnen deze leefstijlen blijft wonen toch iets individueels. Iedereen is uniek. En iedereen heeft ook unieke wensen. En wat is nou mooier dan die unieke wensen zo goed mogelijk in te kunnen vullen? In de bouw gebeurt het dagelijks. Maar hoe werkt dat in de auto-industrie?

Appels en peren

Kostentechnisch zou het mooi zijn als we meer kunstjes uit de auto-industrie konden kopiëren. De kostprijs voor woningen zou flink omlaag kunnen als we ze net zo konden produceren als auto’s. Steeds dezelfde modellen. Slechts één keer een typegoedkeuring (=omgevingsvergunning) aanvragen. Daarna mag je die woning in elke straat in Nederland bouwen in elke gewenste kleur.

Als welstandsregels en beeldkwaliteitsplannen ook voor de auto-industrie zouden gelden, zou je iets krijgen als: ”In deze straat willen we alleen Duitse auto’s in een blauwe kleur. Dat mag eventueel iets naar groen neigen. De dakhoogte mag maximaal 1,65 meter zijn en de motorkap begint op minimaal 75 centimeter. En oh ja, een trekhaak is niet toegestaan. Bovendien willen we op de hoek van de straat wel een verbijzondering zien, dus minimaal een S-klasse of gelijkwaardig.”

Ik bedoel maar: soms zijn auto’s en woningen net zo vergelijkbaar als appels en peren. Ooit in een showroom gevraagd of de koffer van die auto die je zo mooi vindt 20 centimeter langer kan? De Audi-dealer verteld dat je die A6 wel zou willen, maar dat je er liever Volvo-stoelen in hebt? Of gevraagd of het stuur wat naar rechts geplaatst kan worden, omdat je dan prettiger zit?
Vergelijk dat eens met de vraag naar een uitbouw aan de kamer, het zelf kiezen van je keuken en/of badkamer, het verplaatsen van wanden etc.

Kortom: de bouw doet het zo gek nog niet. De auto-industrie kan zelfs nog veel leren van de bouw.

Bouwers, blijf leren en verbeteren!

Zoals gezegd, ik besef ook: alle vergelijkingen gaan mank. Maar laten we als bouwers en ontwikkelaars trots zijn op wat er inmiddels is bereikt en ons inspannen om nog verder te verbeteren. Houd ogen en oren open om te leren van de snel veranderende wereld om ons heen. Pas nieuwe technieken toe om de klanten nog beter van dienst te zijn. En wat marketing en productietechnieken betreft: leer van elke tak van sport waar het (nog) beter gaat dan in de bouw!

Op 21 april nam Ter Steege Groep het bedrijf De Vree en Sliepen in Tiel over. Hiermee ging een lang gekoesterde wens in vervulling.We waren al voor de crisis op zoek naar uitbreiding in het midden/westen van Nederland. Na de crisis durfden we hier weer serieus naar uit te kijken.

Op verkenning in Tiel

Bedrijfsmakelaar Ben Olde Hartman belde me voor een bedrijf in Tiel: De Vree en Sliepen. Ik moest erg wennen aan het idee: zou dit wel een goeie vestigingsplaats voor ons zijn? Op 3 november vorig jaar vertrok ik voor het eerst naar Tiel. Ik sprak met de twee eigenaren van het bedrijf, Peter en Ted. Het gesprek was eerst natuurlijk wat aftastend, maar er ontstond al snel een geanimeerde driespraak over onze gezamenlijke passie, de bouw en de branche in algemene zin. De uren vlogen voorbij en voordat we het goed en wel beseften hadden we al veel met elkaar uitgewisseld.

Prettig onderbuikgevoel

Op de terugreis van Tiel naar ons kantoor in Rijssen bekroop het me voor het eerst. Het onderbuikgevoel. Die gewaarwording is moeilijk te omschrijven. Misschien is het nog het best te vergelijken met een menselijke relatie: je voelt intuïtief aan of die wel of niet goed zit. Met bedrijven kun je dat blijkbaar ook hebben. Mijn onderbuik vertelde me dat de normen, waarden en bedrijfscultuur van De Vree en Sliepen en die van Ter Steege Bouw Vastgoed niet ver uit elkaar konden liggen.
Er speelden twee gedachten door mijn hoofd die mijn goede gevoel verder aanzwengelden. Ik hoorde mijn vader zeggen: “Je kunt beter een goed bedrijf kopen en daar iets meer voor betalen dan een slecht bedrijf in de schoot geworpen krijgen”. Daarnaast speelde een gezegde van een (bank)relatie door mijn hoofd: “Volg je hart want dat klopt!”.
Wat goed voelt, kan snel gaan. Vlak na ons eerste gesprek hadden we een tweede ontmoeting, waarbij vanuit onze holdingdirectie ook Johan en Herman aansloten. Opnieuw werd het goede gevoel bevestigd. Nog geen twee maanden later besloten we om samen verder te gaan.

Goeie koop

Is zo’n overname dan louter een proces van hoogtepunten? Nee, natuurlijk niet.
Dit zijn ook processen die verlopen met hoogte- en dieptepunten, net zoals in een persoonlijke relatie. Belangrijk in dit soort processen is altijd dat de communicatie open en transparant is.
Een grappig voorbeeld van miscommunicatie: in het begin spraken Peter en Ted steeds over “een goeie koop bedrijf”. Ja, natuurlijk hadden wij een goeie koop gedaan, anders hadden we deze stap niet gezet. Het duurde bijna drie weken voordat we in de gaten hadden dat zij met ‘goeie koop’ ‘goedkoop’ bedoelden. Zo gaat het in dit soort processen: de koper vindt dat hij teveel betaalt, de verkoper vindt dat hij te weinig krijgt. Uiteindelijk bezegel je de deal en zijn beide partijen tevreden over het eindresultaat.

Gevoel en ratio

Natuurlijk is het onderbuikgevoel niet de enige maatlat bij een overname. De intuïtie moet zakelijk onderbouwd worden. Nadat je elkaar de hand hebt geschud begint het zogenaamde due diligence oftewel boekenonderzoek. Er worden allerlei adviseurs ingevlogen in aansluiting op onze eigen expertise. Als je niet oppast, verdwijnt het onderbuikgevoel dan volledig naar de achtergrond. Gelukkig hebben wij dat altijd weer naar boven kunnen halen.

Winning team

Uiteindelijk was er dan het moment dat wij met het bericht naar buiten konden. Intern binnen ons bedrijf werd daar zeer positief op gereageerd. Hoe kan het ook anders: van crisis en moeilijke tijden naar deze stap was natuurlijk een ontzettend positief bericht.
Op donderdagmiddag 21 april reisden we af naar Tiel om daar de medewerkers te vertellen dat zij onderdeel waren geworden van de Ter Steege Groep. En daar was het weer: het onderbuikgevoel.
We vertelden wie we zijn en wat we doen. Uiteindelijk waren de mensen natuurlijk vooral geïnteresseerd in één ding: wat verandert er voor mij? Het bedrijf in Tiel staat er gezond voor en is goed door de crisis gekomen. Mijn verhaal had als basis “never change a winning team”. Ik heb kunnen uitleggen dat we op dezelfde voet verder willen met dit bedrijf en dat we vooral kijken waar we elkaar kunnen versterken. Het mooiste was het moment aan het eind van ons verhaal, toen één van de medewerkers opstond en aangaf dat dit wel een reden was voor een warm applaus. Na de presentatie kregen we een warme handdruk van alle medewerkers. Ze feliciteerden ons met de overname en wij konden hen welkom heten bij onze groep.

De afgelopen weken heb ik met veel mensen van onze nieuwe vloot aan de Bouw Vastgoed stam mogen kennismaken. Ik kan maar tot één conclusie komen: mijn onderbuikgevoel klopt!

Wil je reageren?

Ga naar LinkedIn of stuur Hans ter Steege een mail.

Woningbouwcorporaties zetten tegenwoordig steeds meer renovatieprojecten in de markt volgens de zogenaamde Soft Selection Methodology. Bij deze methode worden niet alleen de harde kpi’s langs de meetlat gelegd, maar vraagt de corporatie ook hoe je denkt om te gaan met de softe kant van een project.

Laat ik voorop stellen dat ik dit een goede methode vind. Want laten we wel zijn: in technische zin hoeven we geen slapeloze nachten te hebben van een gemiddelde renovatie. Een woningcorporatie mag er ook van uitgaan dat onze vaklieden de technische materie prima beheersen. Nee, waar ze bij de corporatie nog niet altijd evenveel zekerheid over hebben, dat zijn de softe criteria. Wie beheerst die het beste? Als aanbiedende partij kun je daarin het verschil maken.

Talk the talk, walk the walk

Zo’n selectie op zachte skills is logisch. Maar in deze manier van tenderen zit ook een gapend grote valkuil. In hun honger om zoveel mogeljk punten te scoren in een tender zie je vaak dat aanbieders boekwerken volschrijven over communicatie, huurdersbegeleiding, etc. Maar in hoeverre gaat het hier om papieren tijgers? Worden deze beloftes ook echt waargemaakt tijdens de voorbereiding en uitvoering? Stel: een aanbieder heeft weliswaar een hogere prijs, maar wordt toch gekozen om zijn excellente score op het gebied van communicatie. Vervolgens blijkt daar in de praktijk aanzienlijk minder van terecht te komen dan de opdrachtgever is voorgespiegeld. Dan voelt deze zich niet alleen flink bekocht; de corporatie heeft bovendien onvoorziene problemen met haar huurders. Problemen die lang kunnen blijven nakabbelen en die ze nu zelf moeten oplossen, terwijl ze verwacht hadden deze te voorkomen.

Klantbesef tot in de tenen

Hoe kun je dit soort problemen en deze vertrouwensbeschadiging voorkomen? De sleutel ligt bij de vaklieden die bij de bewoners over de vloer komen. Zij bepalen de uiteindelijke klanttevredenheid. Deze medewerkers moeten meer in huis hebben dan alleen technisch vakmanschap. Ze moeten tot in hun tenen beseffen dat ze te gast zijn bij de bewoners. Op de afgeproken tijd komen, netjes zijn in taal en antwoord, schoon erin en schoon eruit; zorg ervoor het geen loze woorden zijn, maar betrouwbare – en meetbare – feiten. Een corporatiemedewerker vertelde me laatst: “Ik heb liever het cijfer 7 voor het afhangen van een deur en een 9 voor klantvriendelijkheid dan andersom.” Zoals ik net al zei: de gemiddelde renovatie mag technisch geen problemen opleveren. Een 9 scoren op de technische kpi’s dus ook niet. Het lijkt mij daarom dat we als sector de verplichting hebben om voor 2x een 9 te gaan.

Bonus voor bewoners

De term social media is zo’n containerbegrip geworden, dat je bijna zou vergeten dat het woord ‘sociaal’ erin zit. Gebruik óók de moderne technologie om te communiceren met de huurder. Bij Ter Steege Bouw Vastgoed doen we dit met onze Renovatie App, die bewoners realtime inzicht geeft in wat en wanneer er iets staat te gebeuren. Zodat zij hun dagelijkse agenda daarop kunnen inrichten en op tijd eventuele voorbereidingen kunnen treffen. Wat ook goed werkt: betrek de bewoners actief tijdens de renovatie. Dit kan onder andere door zelfwerkzaamheid te belonen. Voordat we kunnen starten met een renovatie moet bijvoorbeeld de zolder worden opgeruimd, de trap afgedekt, de rolgordijnen verwijderd. Door dit soort werkzaamheden te belonen via een puntensysteem worden bewoners enthousiast en zijn ze vol inzet en passie bezig om hun aandeel te leveren. Vaak verdient een bewoner zoveel punten, dat hij of zij deze kan verzilveren voor een A+++ koel- of vrieskast. Onlangs hielp zelfs de hele buurt een man van midden 80 de zolder opruimen, zodat ook hij voldoende punten zou krijgen.

Vooruit of achteruit?

Willen we in de bouwsector af van alleen prijsaanbestedingen, dan zullen we de belofte die we in de tenderfase doen ook moeten waarmaken. Met andere woorden: in de praktijk echt laten zien dat we ook aan de softe kant meerwaarde bieden. Blijven we als bouwers toch hangen in de traditionele uitvoering, dan stimuleren we opdrachtgevers om ook vooral traditioneel te blijven aanbesteden. Dan gaan we terug in de tijd, terwijl we het er toch allemaal over eens zijn dat onze sector moet vernieuwen.

Het meest intrigerend aan mijn werk vind ik de continue uitdaging hoe we onze nieuwbouwprojecten het beste kunnen vermarkten. Vraag een man hoe hij woont en je krijgt een antwoord als: “Een grote tweekapper met garage, ruim 500 m³ op een kavel van 350 m²”. Stel dezelfde vraag aan een vrouw en je krijgt te horen: “Een huis met een grote, lichte woonkamer en een leefkeuken met een kookeiland, drie slaapkamers, één daarvan met een ideale inloopkast, en een mooie badkamer met douche en bad.” En beide omschrijvingen zouden zomaar over dezelfde woning kunnen gaan.

Bouwers, wake up!

Waar in de meeste branches en sectoren de marketing van de producten wordt toegesneden op een specifieke doelgroep, blijf ik het vreemd vinden dat de bouw- en vastgoedwereld vasthoudt aan ‘ouderwetse’ marketing. We weten bijvoorbeeld al heel lang dat de koopbeslissing van een nieuwe woning in zo’n 80% van de gevallen wordt genomen door de vrouw. En toch blijven we de woningen aanbieden op grond van de ‘mannelijke’ kenmerken zoals afmetingen en inhoud. Zijn we zo traditioneel of komt het doordat onze sector nog steeds een echte ‘mannenwereld’ is? Het ‘grijze pakkengehalte’ onder de ontwikkelaars, makelaars en projectmanagers die ik ken is wel erg hoog.

Wie betaalt, bepaalt

Gelukkig zitten er heel wat vrouwen in ons verkoopteam. Daarmee wordt de ‘tone of voice’ automatisch anders. Zo verkopen we al tijden geen 1,2 m uitbouw van de begane grond. Wel verkopen we heel vaak een leefkeuken met ruimte voor een kookeiland en een grote eettafel. Hiervoor maken we de begane grond van de woning wel 1,2 m langer, maar dat is een logisch gevolg, toch? Over logisch gesproken: waarom moet de koper nog vaak betalen voor het verplaatsen van stopcontacten en schakelaars, nog voordat is begonnen met de bouw? Er is dan toch nog niets geplaatst? De architect heeft op tekening een plekje bedacht, maar ja…. is dat ook niet vaak een man? Kom op, mannen bouwers. In onze woningen mag de koper de geplande aantallen stopcontacten gratis op elke gewenste plek situeren. We weten maar al te goed hoe lastig het is om dit vanaf een tekening te bepalen. Daarom organiseren we de zogeheten aftekenmomenten tijdens de bouw. Net voordat de frezer begint komt de koper op de bouw om samen met onze kopersbegeleider de plek van de stopcontacten, schakelaars en/of andere leidingen te bepalen. En het zijn echt niet alleen vrouwen die dan tot verrassende inzichten komen. Ook de meeste mannen ervaren dan pas hoe de woning echt in elkaar zit.

Leef!stijl

Het gaat niet alleen om hoe je zaken presenteert of hoe je met je klanten en hun wensen omgaat. Bouwers van nu hebben de verantwoordelijkheid om woningen te maken die écht aansluiten bij de wensen van de kopers. Geen standaardwoning met een eindeloze lijst van opties waarbij je als koper zelf maar moet bepalen wat bij je past. En dan ook nog bang moet zijn dat je verkeerde keuzes maakt of opties vergeet. Bij Ter Steege Bouw Vastgoed hebben we daarom Leef!stijl ontwikkeld. Per project ontwerpen we naast de basiswoning een aantal indelingen op basis van leefstijlen van consumenten. Onze leefstijlen zijn grofweg te verdelen in 4 segmenten, van traditionele, introverte tot creatieve, extraverte bewoners. Elke Leef!stijl is afgestemd op de specifieke manier van leven en wonen van een doelgroep. We vragen niet alleen de architect, maar ook onze projectleveranciers voor keukens, tegels, sanitair, etc. om ons vanuit hun expertise en ervaring te helpen de leefstijlen samen te stellen.

Meedenken en verrassen

Het is geweldig dat onze verkopers regelmatig opmerkingen van kopers krijgen als: “Daar had ik zelf nooit aan gedacht”. Meedenken met de kopers en waarde toevoegen vanuit onze kennis en ervaring, daar gaat het om. En echt samenwerken! Wij mogen de leefstijlen dan wel bedenken; de koper kan zelf zaken toevoegen of weglaten. Uitgangspunt en doel is een praktische woning op basis van het gebruik – en niet de techniek van het bouwen. En het zal je niet verbazen dat de ‘tone of voice’ is gericht op onze belangrijkste klant: de vrouw des huizes.

Inmiddels hebben meer partijen dit ontdekt. Kijk naar de belangrijkste aanbieder op de woningmarkt: Funda. De nieuwe look- en feel van deze website al gezien? Is het je ook opgevallen dat de ‘harde’ kenmerken van de woningen naar de achtergrond zijn verdwenen. Dat de foto’s (of nog liever de filmpjes) van het interieur van de woningen een prominente plek hebben gekregen? Het gaat de consument steeds meer om de beleving en functionaliteiten in de woning dan een fraaie buitenkant. Een huis wordt een thuis.

Zijn afmetingen dan nooit belangrijk?

Relax mannen, sommige afmetingen doen er wel degelijk toe. Als je je vrouw weet te overtuigen om haar inloopkast op te offeren voor een walk-in-fridge van 2,6 bij 4,2 meter, met plek voor meer dan 12 kratjes bier, dan mag je deze afmetingen natuurlijk altijd met trots blijven benoemen.

Hoe zorg je ervoor dat ze eruit halen wat erin zit? 

Als ukkie van drie turven hoog leerde ik van mijn ouders al dat ik de buitendeur altijd achter me dicht moest doen. “We stoken niet voor de kraaien”, zei mijn moeder altijd. Laatst moest ik daar onwillekeurig aan denken, toen we bij een renovatieproject een energieworkshop gaven aan een groep huurders.

Eruit halen wat erin zit. Dat is heel belangrijk als het gaat om energiebesparing. Corporaties, bouwers en onderhoudsbedrijven doen er alles aan om de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk te verduurzamen. Hoogwaardig isoleren van de schil, innovatieve en duurzame installatietechnieken, de toepassing van duurzame bronnen: alles wordt uit de kast gehaald.

Ook de netbeheerders dragen hun aandeel bij. Tussen 2012 en 2020 krijgt elk huishouden in Nederland een slimme gas- en elektrameter. Met deze slimme meter krijgen de bewoners een goed inzicht in hun energieverbruik. De netbeheerder spint ook garen bij de meter: de meterstanden worden automatisch online doorgegeven. Geen meteropnames meer aan de deur dus. Tel maar uit je winst als je alleen al kijkt naar de besparingen op manuren.

60 km/u met een Porsche

De installatie van een slimme meter is standaard inbegrepen bij ons Leef!wel renovatieprogramma. Maar daarmee ben je er niet. Alleen een slimme meter installeren is hetzelfde als iemand de sleutels van een Porsche overhandigen en zeggen: “Ga maar lekker een eindje rijden, maar je mag niet harder dan 60.” Wil je dat huurders eruit halen wat erin zit, dan moet je hen ook voorlichten over de slimme meter, tips geven en op ideeën brengen. Daarom organiseren we onder meer de zojuist al even genoemde energieworkshops. De gemiddelde Nederlander weet nauwelijks wat het bedrag is van zijn maandelijkse voorschot. Laat staan hoe dat bedrag is opgebouwd. Is het vooral elektra of gas? Veel consumenten wachten dan ook altijd maar geduldig af tot de jaarafrekening binnen komt. Om vervolgens achteraf te constateren wat het verbruik is geweest. Het bekende paard achter de wagen.

Klanteninzicht

Wij, professionals bij de corporaties, bouwers, installatiebedrijven, netbeheerders, kunnen de slimme meter langzamerhand wel dromen. Maar tijdens de workshops en in persoonlijke gesprekken met de huurders gaan de ogen je wel open. Voor hen is het vaak allemaal nieuw en onbekend. Als we uitleggen dat de slimme meter ook het sluimerverbruik ’s nachts meet, als iedereen ligt te slapen, krijgen we regelmatig te horen: “Maar ik heb ‘s nachts het licht toch uit? Dan verbruik ik toch geen stroom?“ Dan ga je uitleggen wat die oude koelkast, die antieke vrieskist, die ventilatiebox stiekem blijven wegtikken. En je merkt dat veel mensen daar nooit zo over hebben nagedacht. Vervolgens vertel je dat de slimme meter kan fungeren als realtime dashboard. Met uitgesplitst verbruik van elektriciteit en gas. En hoe je daar conclusies uit kunt trekken. Direct voor besparingen kunt zorgen, in plaats van dat je aan het eind van het jaar voor de voldongen feiten staat.

Slimme meter? Slimme weter!

Goede communicatie is een van de belangrijke succesfactoren bij renovatieprojecten. Ook (en vooral) met en naar de bewoners. Ook over energiebesparing. We kunnen nog zulke slimme meters maken; ze werken pas optimaal als de bewoners slimme weters zijn. Ik word er blij van als een oudere man zijn hand opsteekt en zegt: “Straks ga ik eens bij mijn zoon achter de computer zitten, eens kijken hoe dat werkt.” Je krijgt zelf ook weer een beter klanteninzicht van opmerkingen als “Ik wil minstens 8 minuten onder de douche staan. 4 minuten kan dan wel zuiniger zijn, maar ik vind lekker douchen belangrijker.” Iedereen maakt zijn eigen keuzes. Als dat voortaan bewuste keuzes zijn, is er al heel wat gewonnen. Wij vertellen de mensen hoe ze kunnen besparen door bewust om te gaan met energie. Met behulp van o.a. de slimme meter.

Daarnaast delen we bij onze Leef!wel renovatieprojecten ook altijd de Saldo op Groen box uit. Een ‘ludieke’ box met onder meer een waterbesparende douchekoppeling en een boekje met besparingstips. Simpele, sympathieke dingen, die bewoners graag ontvangen en goed onthouden. Met zo’n aanpak zorg je ervoor dat ze eruit halen wat erin zit!

Kijk voor bespaartips op: http://www.tersteegegroep.nl/maatschapwij/mvo-tips/denk-aan-de-verlichting/

Duurzaamheid en innovatie? Daar kun je me ’s nachts voor wakker maken. Op voorwaarde dat het wat oplevert. En daar dreigt het nou net mis te gaan. Er doemen namelijk donkere wolken op boven de zonnepanelen. Minister Kamp wil de salderingsregeling afschaffen. Dat gaat mensen geld kosten. Het werpt ze mogelijk zelfs terug in de armen van de (dan) goedkopere fossiele brandstoffen. Wat nu?

Zonnepanelen aanbrengen op je eigen woning kan een goede investering zijn. Het levert immers meer rendement op dan je geld op een spaarrekening zetten. Bij een optimale oriëntatie kun je de investering binnen 6 tot 8 jaar terugverdienen.

Het bijzondere aan zonnepanelen is dat je naast elektriciteit ook positieve belasting opwekt. De kosten van 1 kWh bedragen € 0,22. Dit bedrag bestaat uit de marktprijs van ca. € 0,06 en maar liefst € 0,16 aan belastingen. Een verhouding van bijna 25% om 75% in het voordeel van de rijksbelastingen!

De huidige salderingsregeling blijft geldig tot 1 januari 2020. Hierin verreken je de afgenomen energie tegen dezelfde prijs met de zelf opgewekte energie. Voor het restant aan terug geleverde energie ontvang je de marktprijs van € 0,06 per kWh. Al met al een mooie regeling. Maar aan dit moois komt gauw een eind. Minister Kamp heeft al verschillende keren laten doorschemeren dat hij de huidige regeling uit de wereld wil. Den Haag loopt namelijk energiebelasting en btw mis. Door de uitlatingen van Kamp stokt de groei in deze decentrale en duurzame stroomopwekking. Mede doordat hij de huidige regeling pas in 2017 of zelfs 2018 zal evalueren, zal menigeen het nog wel even aankijken om te investeren in zonnepanelen.

Twee nieuwe varianten

Het onlangs verschenen rapport ‘De effecten van en oplossingen voor aanpassingen van de salderingsregeling op NOM-woningen in 2020’ belicht twee varianten voor een mogelijke nieuwe regeling. In Variant 1 wordt het salderen volledig afgeschaft. Je betaalt het volle bedrag van € 0,22/kWh voor de afgenomen energie en krijgt voor de zelf opgewekte energie de netto marktprijs van ca. € 0.06/kWh. Variant 2 is een extra vergoeding van € 0,075 bovenop de marktprijs. In het gunstigste geval duurt het op deze manier minimaal twee jaar langer voordat je je investering hebt terugverdiend.

Van de zelf opgewekte energie wordt zo’n 65 tot 75% terug geleverd aan het energienetwerk.

Een huishouden verbruikt 4000 kWh/jaar en betaalt 22 cent/kWh. Totaal: € 880,= / jaar.

Hetzelfde gezin met zonnepanelen, die ook 4000 kWh opwekken, heeft een afrekening van 0 euro.

Bij 70% teruglevering aan het energienet zijn zowel het verbruik als de teruglevering 2800 kWh.

In een nieuwe mogelijke regeling levert dit de volgende factuur op:

Variant 1: 2800 x 0,22 – ( 2800 x 0,06 ) = € 448,= / jaar. De besparing is nu geen 100% maar 49%.

Variant 2: 2800 x0,22 – ( 2800 x (0,06+ 0,075 ) = € 238,= / jaar. De besparing is dan 73 %.

Mogelijke consequenties van de nieuwe regeling

• Huiseigenaren van bestaande woningen installeren door de langere terugverdientijd geen of minder zonnepanelen.
• Er worden systemen ontwikkeld om met de opgewekte energie direct een wasmachine, wasdroger, vaatwasser en dergelijke in werking te zetten. Of de elektrische boiler gaat warmwater produceren.
• Er komen accu’s in de woningen om het overschot aan opgewekte energie op te slaan. Deze energie wordt ’s avonds gebruikt voor verlichting, TV’s en dergelijke.

Het eerste gevolg is uit milieuoogpunt (waar het uiteindelijk toch om gaat) pertinent onwenselijk. De tweede en derde zijn oplossingen met een beperkt effect. Echt effectief wordt het pas als je het overschot aan ’s zomers opgewekte energie kunt opslaan tot de winter. Maar zulke accu’s bestaan (nog?) niet.

Effecten op de nieuwbouw en renovatie

Een nieuwe salderingsregeling heeft invloed op de realisatie van ‘gewone’ nieuwbouwwoningen, energieneutrale woningen en Nul op de Meter woningen. Hetzelfde geldt voor renovatieprojecten waarin duurzame maatregelen worden ingezet. In al deze projecten worden vaak dure technische installaties toegepast, die in de combinatie met een flink aantal zonnepanelen energieneutraal of zelfs Nul Op de Meter presteren. De bewoners hebben dan weinig tot geen energiekosten. Voorlopig is dat nog even zo, maar dit wordt na 2020 zeker anders. Door de lagere opbrengst van de saldering gaat de energie meer kosten.Hier komt nog eens bij dat de marktprijs prijs van elektriciteit zeer waarschijnlijk zal dalen, maar dat de energiebelasting alleen maar hoger wordt. Dit heeft een dubbele negatieve invloed op de nieuwe salderingsregeling.

Focus op optimale isolatie van de schil

Door gebruik te maken van o.a. hoge Rc waardes voor de schil van het gebouw, triple beglazing en goede kierdichting beperk je de warmte- en koudevraag. Minder energieverbruik dus. De extra isolatiekosten kun je over de levensduur van het gebouw verrekenen. En: extra isolatie vraagt geen extra onderhoudskosten. Dit in tegenstelling tot de dure technische installatie. Die moet vaak na 15 tot 20 jaar vervangen worden. Tijdens deze periode zijn er bovendien jaarlijkse onderhoudskosten en reparaties om de installatie blijvend goed te laten functioneren. Het totaal aan afschrijvings- en onderhoudskosten moet terugverdiend worden met de energiebesparingen en -opbrengst. Met de nieuwe saldering wordt dit een hele lastige, zo niet onhaalbare opgave. Door een goede bouwkundige schil te maken heeft de nieuwe salderingsregeling minder invloed!

Minister Kamp: snel duidelijkheid graag!

Mijn persoonlijke verwachting is, dat na 2020 variant 2 een aantal jaren wordt gebruikt als overgangsregeling. Daarna zal de saldering volledig worden afgeschaft. Maar goed, als bouwers hebben we niets aan vermoedens en gissingen. We willen onze klanten duidelijk en betrouwbaar adviseren. Is het, met het oog op de toekomst, wel of niet verstandig om pv-panelen te installeren? Doordat de regering geen klaarheid biedt over het salderen na 2020, kunnen er nu al verkeerde keuzes worden gemaakt.