De verkiezingen zijn achter de rug. Ook voor bouwers en ontwikkelaars was de keuze voor partijen dit keer reuze. In bijna alle verkiezingsprogramma’s kwam ’bouwen, bouwen, bouwen’ wel voor. De politiek is onze sector, voor zover ik weet, nog nooit zo goed gezind geweest. Laten we onze zegeningen tellen. Er zijn veel bedrijven die juist nu erg geraakt worden door de omstandigheden en de pandemie waarin wij ons bevinden.
Deze blog is geschreven door Hans ter Steege
De bouw daarentegen wordt deze keer bijna niet geraakt door de crisis én er ligt, naast de energietransitie, nog een grote bouwopgave vóór ons. Het woningtekort in Nederland is inmiddels becijferd op ruim 330.000 woningen. De doelstelling is om de komende jaren 100.000 woningen per jaar te bouwen. De komende 10 jaar moeten er één miljoen woningen worden gebouwd. Even voor het vergelijk: dit zijn net zoveel woningen als twee keer het aantal woningen dat Amsterdam nu telt. Een hele opgave voor alle betrokkenen, wetende dat we de laatste jaren al moeite genoeg hadden met de bouw van 75.000 woningen per jaar.
Om woningen betaalbaar te houden, is ’bouwen, bouwen, bouwen’ de enige juiste oplossing. Voor het behalen van de doelstelling van 100.000 woningen per jaar zijn drie zaken belangrijk: goede bouwlocaties, snellere procedures en voldoende vakmensen.
Voldoende bouwlocaties
‘Voldoende goede bouwlocaties’ is al langer een groot probleem in Nederland. Tot een aantal jaren geleden zei de verantwoordelijke minister zelfs dat “Nederland af is”. Jaren heeft de overheid gestreefd naar een plancapaciteit van 80%. Dit betekent dat er voldoende plannen moesten zijn om voor 80% te voorzien in de vraag naar woningen. De gedachte hierachter was dat er voldoende ruimte moest zijn om nieuwe plannen op ’rotte plekken’ snel te kunnen invoegen en ontwikkelen. De laatste jaren heeft de overheid gelukkig een omslag gemaakt en wordt nu meer gestreefd naar 130%. We weten inmiddels namelijk dat lang niet alle bouwplannen (op tijd) de eindstreep halen. Dit geeft aan hoe belangrijk het is om landelijke regie te voeren op dit dossier. Ik ben dan ook een voorstander van een Minister van Wonen die de regie voert over voldoende bouwlocaties én snellere procedures.
Snellere procedures
Dit brengt me bij mijn tweede punt, namelijk snellere procedures. Heel vroeger, toen we nog ’kastelen en kerken’ bouwden, duurde het ongeveer een jaartje om de plannen uit te werken en daarna circa 10 jaar om de plannen te realiseren. Tegenwoordig is het in veel gevallen juist andersom. Vaak duurt het 10 jaar of meer om draagvlak te krijgen voor een plan en de bestemming te wijzigen. De realisatie van dat plan is dan meestal binnen een jaar gepiept.
Ook bij onze (binnenstedelijke) projecten en binnen onze organisatie is dit aan de orde van de dag. Inmiddels is misschien wel meer dan de helft van onze medewerkers bezig om tot bouwen te komen. Slechts een minderheid realiseert de daadwerkelijke bouw . Van overleg met gemeente en provincie, gebiedsontwikkeling, opstalontwikkeling, buurtparticipatie, omgevingsvergunning tot verkoop: het vergt een steeds groter aandeel van onze inzet.
Alle medewerking
Om een beeld te geven van hoe doorlooptijden kunnen vertragen, neem ik je even mee in een concreet voorbeeld. In 2017 kochten we een voetbalterrein waarop al een visie van de gemeente lag voor woningbouw. We zijn vol enthousiasme aan de slag gegaan en kregen vrijwel overal alle medewerking, van zowel de overheid als alle andere partijen die aan dit project hebben gewerkt. Wat dat betreft echt een voorbeeldproject.
Zoals echter meestal bij een binnenstedelijke ontwikkeling waren er toch, ondanks onze zorgvuldige buurtparticipatie, twee bezwaarmakers. Dit leidde uiteindelijk tot een Raad van State procedure waarvan, door allerlei vertragingen, een aantal weken geleden de zitting heeft plaatsgevonden. Onlangs kregen we te horen dat de Raad van State voor ons een positief besluit heeft genomen: we kunnen eindelijk gaan bouwen.
Als je dan de hele doorlooptijd van dit project doortelt, zit er straks maar liefst vijf jaar tussen het moment dat we de locatie aankochten en het moment dat de eerste bewoners hun woning kunnen betrekken. En dat bij een procedure ’uit het boekje’.
Doorlooptijd
Dit geeft wel aan dat de gemiddelde doorlooptijd van dit soort ontwikkelingen meestal nog veel langer is. Dit zal echt moeten veranderen, zeker als je weet dat bij het bovenstaande voorbeeldproject de bezwaren bij aanvang exact dezelfde waren als de bezwaren waar de Raad van State nu iets over heeft gevonden. Begrijp me goed: ik vind dat mensen (en zeker omwonenden) bezwaar moeten kunnen indienen tegen projectplannen. Maar laten we vooral kijken hoe we tot een betere en snellere beoordeling van de bezwaren kunnen komen. In dat kader heb ik goede hoop nu wij recentelijk hebben gezien dat de behandeling van de avondklok bij de rechter zelfs dezelfde middag nog kon.
Investeren in mensen
Last, but zeker not least mijn derde punt: we kunnen de doelstelling van 100.000 woningen in mijn ogen alleen maar halen als we blijven investeren in mensen. Als we onvoldoende vakmensen hebben op allerlei gebieden gaan we de doelstelling zeker niet halen. Natuurlijk kunnen we het bouwtempo verhogen door prefabricatie en industrialisatie verder door te voeren. Dat gaan we ook zeker doen. Maar dit is geen oplossing voor alle bouwopgaves en biedt maar ten dele een uitweg. Het gaat naar mijn idee vooral om het opleiden van goede mensen in de volle breedte van ons vakgebied.
Een mooi voorbeeld hiervan is Kampus (gebouw vol talent): een bedrijfsvakopleidingscentrum in Rijssen-Holten waarvan we onlangs hebben besloten dat we het gaan uitbreiden. Op dit opleidingscentrum (dat een goed voorbeeld is van samenwerking tussen overheid, onderwijs en ondernemers) kunnen enthousiaste jongeren, eventueel naast hun werk, een opleiding volgen in de bouw. Maar dat kan ook in onder andere de mechatronica, installatietechniek en de zorg. Naast de focus op instromers is er vooral ook aandacht voor de doorontwikkeling van medewerkers die al actief zijn in de verschillende branches. Dit alles onder het motto ‘een leven lang ontwikkelen’.
99 luftballons
Afsluitend ben ik van mening dat het voor iedere betrokkene ’alle hens aan dek!’ betekent om de doelstelling van 100.000 woningen per jaar te realiseren. Omdat 100.000 woningen misschien wel erg ambitieus is, zou ik zeggen: 99.000 woningen is ook al een heel mooi resultaat! Mits…… 99.000 maar geen verwijzing is naar het bekende liedje van Nena: ’99 luftballons’. Daarmee doe ik de oproep aan de politiek om niet 99 luchtballonnetjes op te laten om dingen anders te doen, maar vooral met elkaar te kijken hoe we het totale proces kunnen versnellen. Met andere woorden: niet te veel praten, maar vooral doen. En per situatie bekijken hoe we samen zo goed en snel mogelijk de procedures kunnen doorlopen. Want alleen ’bouwen, bouwen, bouwen’ leidt tot betaalbare woningen voor iedereen!
