Herontwikkelen in historische centra is meer dan alleen slopen en nieuwe woningen bouwen. Het betekent ook: een aantrekkelijk verblijfsgebied creëren voor zowel inwoners en bezoekers als ondernemers. ‘In het hart van Wijchen doen we dat met het concept van sticky places,’ vertelt Ronald van Ommen van Ter Steege Gebiedsontwikkeling.
De uitvraag van de tender luidde: bedenk voor drie locaties aan de oostkant van het centrum een plan om dit deel van Wijchen tot één geheel te maken. ‘Het ging om het oude gemeentekantoor, een tijdelijke parkeerlocatie waar vroeger een school heeft gestaan, een plek aan het Wijchens Meer en de openbare ruimtes daaromheen,’ licht gebiedsontwikkelaar Van Ommen toe.
Ter Steege Gebiedsontwikkeling ontwikkelde een plan met de uitgangspunten cultuur & historie en circulariteit, energie en ecologie. Het plan voorziet onder meer in de bouw van zo’n 150 woningen, een hotel, diverse andere commerciële ruimtes en een openbare parkeergarage. Verbindende schakels vormen een aantal mooie openbare plekken, de zogenoemde sticky places. Van Ommen: ‘Dit zijn plekken die bezoekers verleiden om elkaar te ontmoeten en nog even om de volgende hoek te kijken in plaats van terug te keren naar de parkeergarage. Denk daarbij aan kunst in de openbare ruimte of een speelfontein voor de kinderen.’
De route naar het doel hoeft niet altijd een rechte lijn te zijn. Het zou zo een spreuk uit de zen-traditie kunnen zijn. In dit geval is het de oplossing die Ter Steege bedacht om twee parels in het centrum van Wijchen met elkaar te verbinden. ‘Maak een boulevard tussen Het Kasteel en het Wijchens Meer,’ zo luidde de opdracht van de gemeente.
‘Als Ter Steege Gebiedsontwikkeling hebben wij gekeken naar de historie van het gebied,’ legt Van Ommen uit. ‘Van oudsher vind je er een netwerk van pleintjes, stegen en wegen. Die binnenstedelijke infrastructuur nodigde altijd uit om te kijken wat er even verderop nog te beleven valt. Kortom, plekken waar je naartoe getrokken wordt en even blijft plakken. Die historische stadsplattegrond vormde het vertrekpunt voor ons stedenbouwkundig plan.’
De tender voor Tussen Kasteel & Wijchens Meer stond in het teken van een concurrentiegerichte dialoog. Van Ommen legt uit: ‘Het betekent dat de gemeente in gesprek gaat met geselecteerde gegadigden alvorens de definitieve tender uit te schrijven. Tijdens dat proces krijgen de kaders en richtlijnen vorm en wordt aansluitend pas de definitieve uitvraag geformuleerd.’
‘Bij zo’n getrapte tender moet je aan de voorkant kritisch zijn en er dan vol voor gaan. Waarom wij als Ter Steege Gebiedsontwikkeling kansen zagen? Juist dit soort complexe projecten ligt ons altijd wel. Wij zijn er goed in om verschillende partijen bij elkaar te brengen en met innovatieve ideeën te komen. En dat was nodig op deze plek. Je ontwikkelt tenslotte een plan voor een centrumlocatie met allerlei randvoorwaarden. Daarnaast heb je te maken met bewoners, gebruikers van het gebied en ondernemers.’
Belangrijkste wegingscriteria bij de selectie van de winnende ontwikkelaar waren: plan van aanpak, kwaliteit, participatie en duurzaamheid. Prijs leverde in de scoretabel minder dan een vijfde van de punten op. ‘Het plan van Ter Steege sprong eruit omdat we buiten de kaders keken. Neem alleen al het idee voor sticky places. Omdat de woningen gasloos worden, bedachten we bovendien een slim energieplan. Het collectieve energiesysteem benut het oppervlaktewater van het Wijchens Meer als energiebron in combinatie met warmtepompen. Om het systeem rendabel te maken, gaan we het ook gebruiken voor de bestaande bouw. Zeg maar, nieuwbouw als vliegwiel voor de energietransitie in het gebied.’
Partnership en participatie zijn volgens Van Ommen belangrijke sleutelwoorden achter het project. ‘De gemeente Wijchen zocht een samenwerkingspartner die het stuur kon overnemen. Voorheen deden zij alleen het trapwerk, nu zit Ter Steege op het zadel en de gemeente op de bagagedrager. Daarnaast hebben we een lokaal bedrijf – Welling Bouw – als bouwpartner gekozen. Zo dragen we bij aan de lokale werkgelegenheid. Ook werken we goed samen met woningcorporatie Talis, lokale ondernemers en omwonenden. In aanloop naar de bestemmingsplanwijziging en de start bouw organiseren we informatieavonden en denktanks waarin inwoners en ondernemers van Wijchen participeren. Daarmee creëren we draagvlak en maken we het plan nog beter.’
Tussen Kasteel & Wijchens Meer telt drie deelplannen verdeeld over drie fasen. Deelplan De Burcht omvat appartementen in diverse prijssegmenten, een hotel aan een bomenrijk plein en commerciële ruimtes rondom een nieuw plein met een waterfontein. In De Gaard komt een mix van appartementen, eengezinswoningen en patiowoningen voor gezinnen en senioren. Moestuintjes vormen hier straks ontmoetingsplekken voor bewoners. Tot slot komen op locatie De Oever luxe appartementen en een grand-café. Bijzonder is hier het circulair ontmoetingspaviljoen opgetrokken uit bouwmaterialen afkomstig uit het voormalige gemeentekantoor. Zo is er voor ieder wat wils.
Differentiatie zit behalve in de verschillende woningtypen, ook in de variatie van koop en sociale en midden-huur. Parkeren gebeurt in Tussen Kasteel & Wijchens Meer onder het maaiveld. Het betreft een openbare parkeergarage die aansluit op een bestaande parkeergarage met private parkeerplekken voor nieuwe bewoners. De bouw start naar verwachting in het najaar van 2021, waarbij de oplevering van de laatste fase waarschijnlijk in 2027 plaatsvindt.
Meer weten?
