Ter Steege Bouw Vastgoed Delft bouwde voor zichzelf ‘het kantoor van de toekomst’

Breng in de praktijk wat je verkondigt. Onder dat motto ontwikkelde en bouwde Ter Steege Bouw Vastgoed Delft voor zichzelf een duurzaam nieuw onderkomen: het kantoor van de toekomst. Circulair gebouwd en opgetrokken in CLT-houtbouw. ‘Het is een lichte bouwmethode met een positief effect op werkklimaat en energieverbruik,’ vertelt directeur Walter Vermeulen. ‘Bovendien resulteert het in minder stikstofuitstoot.’

De vestiging Delft is een jonge loot aan de boom van het familiebedrijf Ter Steege Bouw Vastgoed. ‘Het paste bij de strategie om landelijke dekking te krijgen van de bouw-vastgoedactiviteiten,’ licht Vermeulen toe. ‘Wanneer je dichter bij de bouwprojecten zit, zorgt dat voor een duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Het scheelt namelijk reistijd, kosten en CO2-uitstoot.’

Vermeulen was van begin af aan kartrekker van het nieuwbouwproject. ‘Ik ben in 2018 bij Ter Steege in dienst gekomen met de opdracht: richt een nieuw bouwvastgoedbedrijf op in het westen van het land. Ik begon met alleen een telefoon, laptop en auto. Samen met één collega waren we tijdelijk gehuisvest in een soort boerderij in Rijswijk. Al snel groeiden we naar een team van vijftien medewerkers en waren we toe aan een ruimer jasje.’

De voorkeur ging uit naar een nieuwbouwkantoor in eigendom. Een geschikte locatie werd gevonden in de Harnaschpolder in Den Hoorn, een strategische plek vlak bij Delft en Den Haag. ‘Een paar honderd meter verderop bouwden we op dat moment aan het nieuwe Van der Valk Hotel Delft. Geen onbekende locatie dus.’

Efficiënt ruimtegebruik

Hoe moet het kantoor eruitzien en over hoeveel werkplekken moet het beschikken? ‘We zaten midden in corona-tijd,’ zegt Vermeulen. ‘Het doel was om als Ter Steege Bouw Vastgoed Delft in vijf jaar uit te groeien naar de omvang van de al bestaande Ter Steege-bedrijven, met circa 40 kantoormedewerkers. Maar zou het oude kantoorwerk na corona weer terugkeren? En hoe kun je efficiënt omgaan met ruimte? We hebben alle functies beoordeeld en gekeken wie er bij elkaar moeten zitten. Onze calculator moet bijvoorbeeld lekker alleen zitten en rustig kunnen werken. Maar voor het projectteam is het wel handig om bij elkaar te zitten, met bijvoorbeeld kleinere tafels maar wel een aparte bespreekruimte.’

Over het idee voor een ontwerp van het gebouw zegt Vermeulen: ‘Het moest een visitekaartje zijn voor wat Ter Steege allemaal kan. We zeiden tegen elkaar: Laten we het bouwen op een manier waar we nog geen ervaring mee hebben. Normaal is het voor elk bedrijf uitdagend om te innoveren. Het kost tijd, geld en doorbreekt de dagelijkse routine. Bij Ter Steege spaart elke vestiging om innovatie te kunnen financieren. Een zogeheten activatieteam beoordeelt vervolgens aanvragen voor een innovatiebudget. Onze aanvraag voor het ontwikkelen en bouwen van het kantoor van de toekomst werd goedgekeurd.’

Duurzaam houtbouwsysteem

Het uitgangspunt was om zo veel mogelijk innovatieve technieken toe te passen. Met het oog op de ecologische impact van bouwen is daarom gekozen voor een duurzaam houtbouwsysteem met cross laminated timber (CLT). Dit zijn meerlaagse kruislings verlijmde panelen, van hout uit duurzaam beheerde bossen. Het is zo sterk dat het voor massieve vloeren, wanden en dakelementen een volwaardige vervanger is van beton of kalkzandsteen.

CLT heeft nog meer voordelen. Het creëert een gezond en aangenaam werkklimaat, met een warme uitstraling, vochtregulerende en isolerende eigenschappen, en een positieve invloed op energiegebruik. De bouwmethode is licht, wat resulteert in minder stikstofuitstoot. Bovendien is het hout demontabel en circulair, wat bij sloop in de toekomst gunstig is.

‘Nee, CLT is niet brandgevaarlijk,’ bevestigt Vermeulen. Bij brand vormt het namelijk een beschermende houtskoollaag, die het vuur deels dooft. Hout verliest ook veel minder constructieve sterkte dan staal  – slechts 25 procent na 30 minuten brand, terwijl staal al 90 procent verliest. Voor het ontwerp van het nieuwe kantoorpand werd een pitch uitgeschreven, waarbij Zeinstra Verbeek Architecten het winnende ontwerp maakte.

Comfortabel en duurzaam binnenklimaat

Houtbouw is niet het enige duurzame aspect van het gebouw. Vermeulen somt nog een aantal belangrijke innovaties op. Verwarmen, koelen en ventileren gebeurt door middel van een warmte-lucht-waterpomp. ‘Dat is redelijk nieuw voor kantoren.’ Voor airconditioning hangen onder de plafonds luchtbehandelingskastjes met warmte-koudeterugwinning (WTW) en de begane grond is voorzien van vloerverwarming. Luifels met lamellen aan de gevel in plaats van screens filteren de instraling van de zon.

Hoger rendement pv-panelen dankzij retentiedak

Het groendak ofwel retentiedak met PV-panelen is voorzien van mos-sedum en een ondergrond van lava, waardoor het dak goed water kan absorberen. Vermeulen: ‘Wist je trouwens dat pv-panelen op zo’n dak beter presteren dan op een dak met zwart bitumen? Het groen zorgt voor verkoeling en hoe koeler de panelen, hoe hoger het rendement. Het regenwater wordt opgevangen en gebruikt voor de bewatering van planten en het doorspoelen van het toilet. Per saldo verbruiken we met dit grijswatersysteem veel minder waardevol drinkwater. Het levert nauwelijks financieel voordeel op, maar draagt wel bij aan het milieubewustzijn. Ook besparen we flink op stroomverbruik door middel van led-verlichting. De verlichting is per ruimte geregeld met speciale sensoren. Pas bij onvoldoende daglicht gaat het licht aan en het schakelt zich automatisch uit wanneer in een kamer niemand aanwezig is. Lichtschakelaars ontbreken.’

Behalve duurzaam is het nieuwe kantoorpand ook esthetisch een schoolvoorbeeld van vernieuwing. ‘Dat is een prettige bijvangst,’ vindt Vermeulen. Het casco van hout en andere natuurlijke materialen is volledig in het zicht, er zijn geen verlaagde plafonds. ‘Het is een voorrecht om in zo’n gebouw te mogen werken. Designstudio NU uit Delft heeft ons geholpen met de aankleding van het interieur.’

Groene landschapsinrichting

Ook de landschapsinrichting is meegenomen in de planontwikkeling. ‘Kijk,’ wijst Vermeulen, ‘aan alle kanten wordt het gebouw omringd door groen. De gemeente stelde als voorwaarde dat het terrein minimaal voor 4 procent begroeid moest zijn. Op een bedrijventerrein is dat veel. Samen met de architect zijn we daarin ruimschoots geslaagd.’ Zo ligt het gebouw ingebed tussen terpen en een groene wand met klimop. Ook is er een veld met plukbloemen. De verkeerspaden zijn van steen, maar de parkeerplekken zijn voorzien van grastegels. De beplanting op de verdiepingen zorgt voor verkoeling van de gevels en biedt het ook van binnenuit zicht op groen.

Innoveren is leren

Is het allemaal alleen maar hosanna? ‘Met innovaties leer je lessen,’ zegt Vermeulen, ‘daar innoveer je voor. Neem het grijswatersysteem. In de toiletten stroomt geurloos, maar wel bruin water. Het hemelwater wordt namelijk op het dak via mos-sedum en lava opgevangen. We onderzoeken nog hoe we dat op biologische wijze kunnen oplossen. En dan is er nog de grote warmtepomp, die in sommige kamers voor vibraties zorgt. Natuurlijk is er een verband met de lichte, houten constructie van het gebouw. Conclusie is dat de ophanging en demping van de pomp om andere voorzieningen vraagt dan in een betonnen gebouw.’

Ondertussen overheerst grote tevredenheid over het bereikte resultaat. ‘Iedereen is super enthousiast: medewerkers, maar ook architecten, collega-bouwbedrijven en beleggers die hier op bezoek komen. Overbodig te zeggen dat het kantoor van de toekomst ook een positieve uitstraling heeft op sollicitanten.’