De gemeenteraadsverkiezingen staan voor de deur. Wat betekent dit voor vastgoedontwikkelaars?
Vastgoed ontwikkelen is een dynamisch, veelzijdig en daarom erg leuk vak. Ik doe het al bijna twintig jaar met veel plezier. De omstandigheden veranderen voortdurend en dat vraagt om flexibiliteit en creativiteit. Op dit moment lijken alle seinen voor ontwikkelaars op groen te staan. Iedereen rekent op succes. Op alle fronten. Ook de grondeigenaren die hun grond willen ontwikkelen. De verwachte opbrengsten voor de grond kunnen niet hoog genoeg zijn dus redeneren de grondeigenaren: hoe meer woningen hoe beter. Maar zo werkt dat niet.
Tussen regels en rendement
We hebben onze ruimtelijke ordening in Nederland onderworpen aan democratische processen. Logisch. En goed zo. Want we wonen, werken en recreëren samen op een heel klein stukje aarde waar we zuinig op zijn. Een stukje grond zomaar “volknallen” is er dus niet bij. De ontwikkelaar van nu houdt rekening met het landelijke en lokale overheidsbeleid, met een heel arsenaal aan regels, en kent ook de markt. Een gespierde uitdaging. Maar geen nood: de goede ontwikkelaar kent de weg en is niet bang om nieuwe wegen te verkennen. Zo ontstaan projecten die én de regels en het beleid omarmen én het optimale rendement geven. Het is de kunst om deze balans te vinden in samenspraak met de grondeigenaar. Dat levert soms spanning op, maar het is mijn ervaring dat je er met wederzijds vertrouwen vrijwel altijd uit komt.
Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht verschuift bij bestuurders en raadsleden de aandacht voor de balans tussen ruimte en rendement soms wat naar de achtergrond. Zo heb ik ooit meegemaakt dat in een lopend project een gemeente plotseling vroeg om sociale woningen in het plan in te passen. Op zich geen probleem, hiervoor hebben we bij Ter Steege uitstekende producten in huis, maar zo’n vraag neem je het liefst mee in de eerste haalbaarheidsonderzoek van het plan.
Verkiezingen kunnen vertragen
Door verkiezingen kunnen projecten ook behoorlijke vertragingen oplopen. Een gemeenteraad of college neemt – heel begrijpelijk – liever geen besluit over een project wanneer dit stemmenverlies kan opleveren. En we weten allemaal: bouwprojecten in de “achtertuin” van kiezers zijn doorgaans niet het meest populair. Het gevolg is soms dat projecten al in november vertraging beginnen op te lopen. Nadat de verkiezingen op 21 maart achter de rug zijn, volgt de installatie op 29 maart. Voordat de nieuw gekozen bestuurders zijn ingelezen in nieuwe projecten duurt het vaak nog tot eind mei tot ze hiermee aan de slag kunnen. De ervaring leert dat het ambtenarenapparaat dan begint aan de zomervakantie. Het liefst zo gespreid mogelijk. Projecten die niet de hoogste gemeentelijke prioriteit hebben zijn dan, met een beetje geluk, in september weer aan de beurt.
Op grond van vertrouwen
Om mijn verhaal rond te maken ga ik terug naar het begin: naar de grondeigenaren. Want zij voelen de ‘pijn’ van vertraging door de verkiezingen het meest. Wat is namelijk de praktijk? De projecten die niet op gemeentegrond worden gebouwd, maar op grond van particuliere eigenaren, hebben vaak een lagere prioriteit en komen daardoor minder snel aan de beurt. Intussen heb je er als ontwikkelaar wel mee te maken dat de geïndexeerde bouwkosten tijdens de wachtperiode stijgen. En dat je dus minder voor de grond kunt betalen dan de grondeigenaar had verwacht of gehoopt. Ik heb het geluk dat ik bij een onderneming werk met een betrouwbare reputatie. Dat helpt je merkbaar in dit soort onderhandelingen. Want je wilt er graag altijd samen goed uit komen. Verkiezingen of geen verkiezingen.
Kortom: uitdagingen genoeg als ontwikkelaar en daarom juist zo’n leuk vak!
Meer weten?
Deze blog is geschreven door Age Smit, Vastgoedontwikkelaar bij Ter Steege Bouw Vastgoed Apeldoorn. Wil je meer weten over zijn blog? Stuur hem een mail, of reageer onder zijn blog op LinkedIn!